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Eller: Charaktervolles Altbau-Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten und Entwicklungspotenzial! | JL-RB-AK3
Haus | 40229 Düsseldorf / Eller | Objekt-ID: JL-RB-AK3
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
***Charmantes Mehrfamilienhaus mit historischer Substanz und Entwicklungspotenzial***
Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1902 vereint den Charakter eines klassischen Altbaus mit den Vorteilen einer soliden Kapitalanlage. Bereits die ansprechend gestaltete Fassade lässt die architektonische Qualität der Jahrhundertwende erkennen. Im Inneren setzt sich dieser Eindruck fort: Der Eingangsbereich und das Treppenhaus präsentieren sich mit historischen Ornamentik-Bodenfliesen, dekorativen Wandgestaltungen und zahlreichen erhaltenen Details, die dem Gebäude einen besonderen und zugleich authentischen Charakter verleihen.
Auf einem ca. 289 m² großen Grundstück stehen insgesamt drei Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von rund 247 m² zur Verfügung. Jede Etage verfügt über eine großzügig geschnittene 3-Zimmer-Wohnung mit klassischem Altbaugrundriss, hohen Decken und gut nutzbaren Wohnflächen.
Die Erdgeschosswohnung profitiert von der Gartennutzung und bietet Zugang zu einem Gartenhaus sowie einem Schuppen, die zusätzlichen Stauraum schaffen. Zudem besteht ein direkter Zugang zu einem Anbau, der derzeit als Arbeitszimmer genutzt wird. Die Wohnung im ersten Obergeschoss verfügt über einen Balkon. Die Dachgeschosswohnung steht aktuell leer und kann unmittelbar neu vermietet oder auch selbst genutzt werden.
Derzeit sind zwei der drei Wohnungen vermietet. Die jährlichen Nettokaltmieteinnahmen betragen aktuell rund 15.504 €. Die letzte Mieterhöhung erfolgte bei beiden Mietverhältnissen im Februar 2026. Die Wohnung im 2. Obergeschoss ist derzeit leerstehend. Die zuletzt erzielte monatliche Kaltmiete betrug 517,00 €. Nach einer entsprechenden Modernisierung bzw. Sanierung besteht das Potenzial, eine höhere marktgerechte Miete zu erzielen.
Zur Wohnung im 1. Obergeschoss besteht zusätzlich ein Mietverhältnis für eine Garage auf einem nahegelegenen Nachbargrundstück. Die Garagenmiete beträgt 50,00 € monatlich. Da die Garage vom Eigentümer ebenfalls für 50,00 € monatlich angemietet wird, handelt es sich um einen durchlaufenden Posten ohne zusätzlichen Mietertrag.
Das Haus ist vollständig unterkellert. Den Bewohnern stehen eine Waschküche, ein Trockenraum sowie jeweils separate Kellerräume zur Verfügung. Die Beheizung erfolgt über Gas-Etagenheizungen, die Warmwasserversorgung dezentral über Durchlauferhitzer.
Besonders hervorzuheben ist der Gesamteindruck der Immobilie. Das Treppenhaus mit seinen dekorativen Fliesen und die aufwendig gestalteten Wandflächen vermitteln bereits beim Betreten ein angenehmes Wohngefühl und unterstreichen den Altbaucharme des Hauses.
Insgesamt handelt es sich um eine interessante Kapitalanlage mit bestehender Vermietung, zusätzlichem Entwicklungspotenzial und einer Architektur, die sich angenehm von gewöhnlichen Anlageobjekten abhebt. Die Kombination aus historischer Substanz, attraktiven Wohnungsgrößen und einer sofort nutzbaren Leerstandsreserve macht dieses Mehrfamilienhaus sowohl für Investoren als auch für Eigennutzer zu einer interessanten Gelegenheit.
Ausstattung
• Objektart: Mehrfamilienhaus / Dreifamilienhaus
• Baujahr: 1902
• Grundstücksgröße: ca. 289 m²
• Wohnfläche gesamt: ca. 247 m²
• Anzahl Wohneinheiten: 3
• 1 Zimmer im Anbau mit ca. 10 m² Nutzfläche
• Wohnungsgrößen: jeweils großzügige 3-Zimmer-Wohnungen
• Etagen: Erdgeschoss ca. 80 m², 1. Obergeschoss ca. 87 m², Dachgeschoss ca. 80 m²
Vermietung
• 2 von 3 Wohnungen vermietet (DG Wohnung leerstehend)
• Jährliche Nettokaltmiete (aktuell): ca. 15.504 €
• Soll-Nettokaltmiete bei Vollvermietung inkl. DG: ca. 25.104 €
• Letzte Mieterhöhung bei beiden Mietverhältnissen: 02/2026
• Dachgeschosswohnung aktuell leerstehend (zuletzt für 517,00 € Kaltmiete/Monat vermietet)
• Soll-Nettomiete 10€/m² bei Neuvermietung der Dachgeschosswohnung realistisch
• Sofortiges Vermietungs- bzw. Mietsteigerungspotenzial
• Zur Wohnung im 1. Obergeschoss gehört ein Garagenmietverhältnis auf einem nahegelegenen Fremdgrundstück. Garagenmiete: 50,00 €/Monat (durchlaufender Posten, kein zusätzlicher Ertrag).
• Auch für Teil-Eigennutzung geeignet
Ausstattung & Besonderheiten
• Treppenhaus mit schönen Ornamentik-Fliesen
• Stilvolle Wandgestaltung im Eingangsbereich
• Attraktive Altbauarchitektur mit gepflegter Fassade
• Teilweise originale Bodenbeläge erhalten
• Großzügige Altbaugrundrisse
• Erdgeschosswohnung mit Terrasse & Gartennutzung
• Gartenhaus und Schuppen vorhanden
• Zugang zum Anbau (derzeit als Arbeitszimmer genutzt)
• Wohnung im 1. Obergeschoss mit Balkon
• Gas-Etagenheizungen
• Dezentrale Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer
Keller
• Voll unterkellert
• Separate Kellerräume für jede Wohneinheit
• Waschküche
• Trockenraum
Highlights
• Leerstehende Wohnung zur Renditeoptimierung
• Beliebte Wohnungsgrößen
• Altbaucharme
• Entwicklungspotenzial durch Neuvermietung der Dachgeschosswohnung
• Seltene Kombination aus Charakterimmobilie und Kapitalanlage
Bisherige Modernisierungen & Investitionen (ca. 41.000 €)
Gesamtes Gebäude
• Elektro-Zählerverteilung erneuert (2009)
Erdgeschoss
• Wärmedämmglas erneuert (2024)
• Rollladenkasten erneuert (2024)
1. Obergeschoss
• Badezimmer umfassend modernisiert (2020)
• Neue Elektroinstallation
• Neue Fliesen und Dusche
• Malerarbeiten durchgeführt
• Wasserleitungen, WC, Waschbecken und Heizung erneuert
• Unterverteilung und Zuleitungen der Elektrik erneuert (2023)
2. Obergeschoss
• Dachfenster erneuert (2024)
Ihr Ansprechpartner
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Energieausweis
195,46 kWh/(m²·a)
Kaufnebenkosten
Sonstige Angaben
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Telefon: 0211 – 82 82 72 92
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Lage
Das Mehrfamilienhaus liegt in guter und ruhiger Lage von Düsseldorf-Eller.
Für den Mieter besteht eine hervorragende Verkehrsanbindung zur U-Bahn (U75), S-Bahn (S1, S6), Straßenbahn (705) und zum Bus (721, 722, 723, 724, 730, 731, 732, 735, 736, 891 und NE6). Darüber hinaus besteht ein optimaler Anschluss zur Autobahn (A 3, A 46, A 59). Die Autobahnanschlüsse liegen hierbei nur 5 Autofahrminuten entfernt. Das Düsseldorfer Zentrum ist mittels Bus & Bahn schnell innerhalb von 15 Minuten zu erreichen.
Der Stadtteil Eller zählt zu den Stadtbereichen, die sich ein eigenes, geschlossenes Zentrum bewahrt haben: Der fußläufig schnell erreichbare Gertrudisplatz mit der Gertrudiskirche und die Gumbertstraße strahlen die Behaglichkeit einer Kleinstadt aus. Hier im belebten Stadtteilzentrum finden sich auch alle wichtigen Einkaufsmöglichkeiten des täglichen und mittelfristigen Bedarfs. Der Elleraner Wochenmarkt auf dem Gertrudisplatz lädt seine Besucher dienstags bis samstags zum Einkaufen frischer Marktwaren ein. Am Marktplatz finden sich auch das Bürgerbüro und die Stadtbücherei.
Nicht weit von dem Haus entfernt liegt Schloss Eller mit seinem schönen Schlosspark. Es kündet noch heute von einer großen Vergangenheit und ist ein beliebtes Ausflugsziel. Das Naherholungsgebiet Unterbacher See ist fußläufig und per Fahrrad innerhalb weniger Minuten erreichbar. Hier gibt es zwei Strandbäder und einen Bootsverleih mit der Möglichkeit, Tret- und Segelboote zu mieten. Für weitere Aktivitäten gibt es darüber hinaus einen Minigolfplatz, einen Abenteuerspielplatz, einen Wasserspielplatz und einen Reitpark in unmittelbarer Umgebung.
Im Norden grenzt Eller an den Stadtteil Lierenfeld, im Osten an den Stadtteil Vennhausen, im Süden an den Stadtteil Reisholz und im Westen an den Stadtteil Wersten. Eller ist verwaltungstechnisch in den Stadtbezirk 8 eingegliedert.
