Entwicklung der Kaufpreisfaktoren und Ausblick 2025
Die Ertragsfaktoren sind derzeit 20-25% niedriger als noch Anfang 2022. Diese Entwicklung steht im Einklang mit der Entwicklung der Immobilienpreise und ist hauptsächlich bedingt durch die Zinsentwicklung. Ferner spielt der energetische Zustand eine immer wichtigere Rolle und wird bei der Kaufpreisfindung stärker berücksichtigt als noch in 2022. Während es in 2023 in allen Marktsegmenten einen deutlichen Rückgang gab, stabilisieren sich die Kaufpreise und damit auch die Ertagsfaktoren wieder. Dies wird bei Anlageimmobilien auch auf die stark steigenden Mieten zurückgeführt. Diese steigen einerseits inflationsbedingt, aber auch durch die große Nachfrage. Es kommen wegen der hohen Baupreise kaum Neubauten auf den Markt. Somit wird der Druck auf Bestandsbauten größer. Ferner müssen sich – aufgrund der hohen Finanzierungskosten – viele Kaufinteressenten von Ihrem Traum vom Eigenheim verabschieden und drängen so zusätzlich auf den Mietmarkt.
Auch der Umsatz bei Anlageobjekten steigt wieder. Nach dem Rekordjahr in 2021 ist in 2023 der Gesamtumsatz insgesamt in Düsseldorf bei allen Immobilien von EUR 5,7 Mrd. auf auf EUR 2,0 Mrd. eingebrochen, ein Umsatzrückgang von 65%, die Zahl der Transaktionen ist um über 30% eingebrochen.
Bei den steigenden Zinsen lohnten sich Kapitalanlagen, insbesondere mit Fremdkapitaleinsatz, kaum noch. Mittlerweile ist die Zinslage deutlich entspannter. Nachwievor ist aber ein gewisser Anteil an Eigenkapital notwendig. Die Zeiten, bei denen man Anlageimmobilien komplett fremdfinanzieren und aus den Mieteinnahmen finanzieren konnte, scheinen erst einmal vorüber zu sein.
Die weitere Entwicklung hängt also maßgeblich von der Zinsentwicklung ab.
Es fällt auf, dass die Streuung der Ertragsfaktoren deutlich zugenommen hat. Die großen Spannen resultieren daher, dass Investoren vermehrt auf die Lage und den energetischen Zustand achten. Schlechte Lagen und ein schlechter energetischer Zustand lassen sich nur mit deutlichen Preisabschlägen verkaufen.
Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite für Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2024/2025
| Baujahr | Ertragsfaktor | Rendite | typische Spanne Ertragsfaktor | typische Spanne Rendite |
|---|---|---|---|---|
| bis 1947 | 29,97 | 3,34% | 19-48 | 2,31%-5,85% |
| 1948-1974 | 27,54 | 3,63% | 10-48 | 2,31%-11,11% |
| 1975-2004 | 25,47 | 3,93% | 13-44 | 2,53%-8,55% |
(Quelle: eigene Berechnungen und Verkäufe, Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2024)
Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite für Dreifamilienhäuser in Düsseldorf 2024/2025
| Baujahr | Ertragsfaktor | Rendite | typische Spanne Ertragsfaktor | typische Spanne Rendite |
|---|---|---|---|---|
| bis 1947 | 25,28 | 3,96% | 25-37 | 3,38%-5,00% |
| 1948-1974 | 24,8 | 4,03% | 16-41 | 3,05%-7,81% |
| 1975-2004 | 25,12 | 3,98% | 11-44 | 2,84%-11,36% |
(Quelle: eigene Berechnungen und Verkäufe, Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2024)
Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite für Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf 2024/2025
| Baujahr | Ertragsfaktor | Rendite | typische Spanne Ertragsfaktor | typische Spanne Rendite |
|---|---|---|---|---|
| bis 1947 | 22,27 | 4,49% | 16-41 | 2,87%-7,35% |
| 1948-1974 | 20,23 | 4,94% | 13-46 | 2,56%-9,05% |
| 1975-2004 | 25,5 | 3,92% | 15-43 | 2,74%-7,84% |
(Quelle: eigene Berechnungen und Verkäufe, Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2024)
Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite für gemischt genutzte Gebäude (Wohn- und Geschäftshäuser) in Düsseldorf 2024/2025
| Baujahr | Ertragsfaktor | Rendite | typische Spanne Ertragsfaktor | typische Spanne Rendite |
|---|---|---|---|---|
| bis 1947 | 22,44 | 4,46% | 11-44 | 2,67%-10,70% |
| 1948-1974 | 19,74 | 5,07% | 12-46 | 2,56%-9,80% |
| 1975-2004 | 19,55 | 5,12% | 15-43 | 2,74%-7,84% |
(Quelle: eigene Berechnungen und Verkäufe, Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2024)
Fragen & Antworten
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Einfach gesagt, gibt der Kaufpreisfaktor die Wirtschaftlichkeit einer Investition in eine Immobilie an. Drückt man Kaufpreise von Immobilien als Anzahl von Jahresnettomieten aus, weiß man sofort, wie ertragreich eine Immobilie ist. Eine Immobilie mit dem Kaufpreisfaktor 20 kostet also 20 Jahresnettomieten. Anders ausgedrückt, nach 20 Jahren Mieteinnahmen ist die Immobilie bezahlt. So erkennt man auch die Rendite der Investition. Diese beträgt im Beispiel also 5%, denn 5 x 20 = 100. Die Rendite ist also der Kehrwert des Kaufpreisfaktors.
Was ist der Vervielfältiger oder der Ertragsfaktor?
Vervielfältiger oder Ertragsfaktoren sind andere Begriffe für den Kaufpreisfaktor und werden häufig parallel verwendet.
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor und die Rendite?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis der Immobilie dividiert durch die Jahresnettomiete. Beispiel: Kaufpreis der Wohnung ist EUR 100.000,-, die monatlichen Mieteinnahmen betragen EUR 416,67. Damit ist die Jahresmiete EUR 12 x 416,67 = EUR 5.000,- und der Kaufpreisfaktor ist EUR 100.000,- / EUR 5.000,- = 20. Somit ist die Rendite 5%, denn 1/20 = 0,05.
Wovon hängen Kaufpreisfaktoren ab?
Genrell gilt: Bei jeder Investition trägt der Investor ein Risiko. Für das Eingehen des Risikos wird der Investor mit einer Rendite auf seine Investition belohnt. Handelt es sich um eine risikoarme Investition, ist die Rendite gering (Beispiel: Investition in eine Bundesanleihe). Ist das Risiko groß, sind auch die Renditen groß, wie zum Beispiel bei einer Investition in Aktien oder sogar Bitcoin. Immobilien haben somit ein mittleres Risiko und mittlere Renditen. Je besser die Lage und die Ausstattung, desto geringer ist das Risiko und somit die Rendite. Da der Kaufpreis der Kehrwert der Rendite ist, bedeutet geringes Risiko hohe Kaufpreisfaktoren. Je schlechter die Lage und die Ausstattung der Immobilie, desto größer das Risiko und die Rendite, desto kleiner ist der Kaufpreisfaktor.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für eine Immobilie?
Das hängt ganz von der Lage und der Ausstattung ab, also vom Risiko. Eine Immobilie in schlechter Lage muss auch mal Renditen von 10% abwerfen um Mietausfall und Wiedervermietungsrisiko zu tragen. In dem Fall wäre der Kaufpreisfaktor 10. Eine Immobilie in Spitzenlage hat ein sehr geringes Risiko. Hier geben sich Investoren auch schon mit 2-2.5% Rendite zufrieden. Dann ist der Kaufpreisfaktor zwischen 40 und 50.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto- Kaufpreisfaktor?
Im normalen Sprachgebrauch ist meist vom Brutto-Kaufpreisfaktor die Rede. Dieser Kaufpreisfaktor (Kaufpreis/ Jahresmiete) bzw. der Kehrwert, also die Rendite, gibt aber nicht die wahre Situation wieder. Denn es werden keine sonstige Kosten des Investors berücksichtigt. Diese schmälern aber die tatsächliche Rendite des Investors. Der Netto Kaufpreisfaktor berechnet sich wie folgt: (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) / (Jahresnettomiete – nicht umlagefähige Nebenkosten). Der Netto-Kaufpreisfaktor ist also grundsätzlich größer also der Brutto-Kaufpreisfaktor, (die Netto-Rendite) ist also grundsätzlich kleiner, also die Brutto-Rendite.
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