Kaufpreisfaktor (Ertragsfaktor, Vervielfältiger) und Rendite von Immobilien in Düsseldorf 2022

Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite für Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2022

BaujahrErtragsfaktorRenditetypische Spanne Ertragsfaktortypische Spanne Rendite
bis 194732,33,10%25-404,00% – 2,50%
1948-197430,83,25%23-384,35% – 2,63%
1975-200431,63,16%25-384,00% – 2,63%

(Quelle: eigene Berechnungen, Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2022)

Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite für Dreifamilienhäuser in Düsseldorf 2022

BaujahrErtragsfaktorRenditetypische Spanne Ertragsfaktortypische Spanne Rendite
bis 194736,92,71%30-433,33% – 2,33%
1948-197430,33,30%24-374,17% – 2,70%
1975-200426,13,83%21-324,76% – 3,13%

(Quelle: eigene Berechnungen, Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2022)

Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite für Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf 2022

Baujahr ErtragsfaktorRenditetypische Spanne Ertragsfaktortypische Spanne Rendite
bis 194729,93,34%25-324,00% – 3,13%
1948-197429,33,41%25-344,00% – 2,94%
1975-200432,23,11%25-394,00% – 2,56%

(Quelle: eigene Berechnungen, Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2022)

Aktuelle Kaufpreisfaktoren und Rendite für gemischt genutzte Gebäude (Wohn- und Geschäftshäuser) in Düsseldorf 2022

Baujahr ErtragsfaktorRenditetypische Spanne Ertragsfaktortypische Spanne Rendite
bis 194728,53,51%25-324,00% – 3,13%
1948-1974273,70%22-324,55% – 3,13%
1975-200422,34,48%22-324,55% – 3,13%

(Quelle: eigene Berechnungen, Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2022)

Fragen & Antworten

Einfach gesagt, gibt der Kaufpreisfaktor die Wirtschaftlichkeit einer Investition in eine Immobilie an. Drückt man Kaufpreise von Immobilien als Anzahl von Jahresnettomieten aus, weiß man sofort, wie ertragreich eine Immobilie ist. Eine Immobilie mit dem Kaufpreisfaktor 20 kostet also 20 Jahresnettomieten. Anders ausgedrückt, nach 20 Jahren Mieteinnahmen ist die Immobilie bezahlt. So erkennt man auch die Rendite der Investition. Diese beträgt im Beispiel also 5%, denn 5 x 20 = 100. Die Rendite ist also der Kehrwert des Kaufpreisfaktors.

Vervielfältiger oder Ertragsfaktoren sind andere Begriffe für den Kaufpreisfaktor und werden häufig parallel verwendet.

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis der Immobilie dividiert durch die Jahresnettomiete. Beispiel: Kaufpreis der Wohnung ist EUR 100.000,-, die monatlichen Mieteinnahmen betragen EUR 416,67. Damit ist die Jahresmiete EUR 12 x 416,67 = EUR 5.000,- und der Kaufpreisfaktor ist EUR 100.000,- / EUR 5.000,- = 20. Somit ist die Rendite 5%, denn 1/20 = 0,05.

Genrell gilt: Bei jeder Investition trägt der Investor ein Risiko. Für das Eingehen des Risikos wird der Investor mit einer Rendite auf seine Investition belohnt. Handelt es sich um eine risikoarme Investition, ist die Rendite gering (Beispiel: Investition in eine Bundesanleihe). Ist das Risiko groß, sind auch die Renditen groß, wie zum Beispiel bei einer Investition in Aktien oder sogar Bitcoin. Immobilien haben somit ein mittleres Risiko und mittlere Renditen. Je besser die Lage und die Ausstattung, desto geringer ist das Risiko und somit die Rendite. Da der Kaufpreis der Kehrwert der Rendite ist, bedeutet geringes Risiko hohe Kaufpreisfaktoren. Je schlechter die Lage und die Ausstattung der Immobilie, desto größer das Risiko und die Rendite, desto kleiner ist der Kaufpreisfaktor.

Das hängt ganz von der Lage und der Ausstattung ab, also vom Risiko. Eine Immobilie in schlechter Lage muss auch mal Renditen von 10% abwerfen um Mietausfall und Wiedervermietungsrisiko zu tragen. In dem Fall wäre der Kaufpreisfaktor 10. Eine Immobilie in Spitzenlage hat ein sehr geringes Risiko. Hier geben sich Investoren auch schon mit 2-2.5% Rendite zufrieden. Dann ist der Kaufpreisfaktor zwischen 40 und 50.

Im normalen Sprachgebrauch ist meist vom Brutto-Kaufpreisfaktor die Rede. Dieser Kaufpreisfaktor (Kaufpreis/ Jahresmiete) bzw. der Kehrwert, also die Rendite, gibt aber nicht die wahre Situation wieder. Denn es werden keine sonstige Kosten des Investors berücksichtigt. Diese schmälern aber die tatsächliche Rendite des Investors. Der Netto Kaufpreisfaktor berechnet sich wie folgt: (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) / (Jahresnettomiete – nicht umlagefähige Nebenkosten). Der Netto-Kaufpreisfaktor ist also grundsätzlich größer also der Brutto-Kaufpreisfaktor, (die Netto-Rendite) ist also grundsätzlich kleiner, also die Brutto-Rendite.

Wir sind ausgezeichnet! Und darauf sind wir stolz.

Als Immobilienmakler in Düsseldorf sind wir selbstverständlich ein zertifiziertes Unternehmen nach DIN EN 15733. Immoscout hat uns wiederholt mit dem Siegel Premiumpartner und Verkaufsprofi 2021 ausgezeichnet. Wir haben die Auszeichnung Bellevue Best Property Agents 2022 erhalten. Wir sind Mitglied im Immobilienverband Deutschland und im Ring Deutscher Makler und damit den strengen Standes- und Wettbewerbsregeln unterworfen. Alle unsere Immobilienangebote präsentieren wir im Informations-Zentrum Immobilien. Eine gute Basis für Qualität und Gemeinschaftsgeschäfte.