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Update Marktdatenreport Mehrfamilienhäuser 2026

Name: duesselraum immobilien OHG
Address: Marktstraße 16, Düsseldorf, 40213, DE
Telephone: 0211 82 82 72 92
Price range: €€
Rating: 4.9

Der Marktpreisreport 2026 von duesselraum immobilien ist online. Mit Einschätzungen, sowie Preisen und Faktoren zu allen Stadtteilen

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Marktdynamik bei MFH – selektives Comeback

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf zeigt 2026 kein einfaches Comeback, sondern eine selektive Erholung. 2025 nahm die Zahl der Transaktionen zu; Renditeobjekte lagen im Jahresmittel rund 3,5 % über dem Vorjahr. Im ersten Tertial 2026 jedoch sanken die normierten Quadratmeterpreise um 9 %.

Damit bleibt der Markt spürbar unter den Höchstständen von 2022. Der Preisrückgang ist nicht verschwunden, sondern hat sich in die Objektqualität verlagert. Gute Häuser finden Käufer, schwierige Häuser finden Diskussionen.

Entscheidend ist derzeit weniger der theoretische Gutachtenwert oder ein pauschaler Kaufpreisfaktor, sondern die Kapitaldienstfähigkeit. Käufer rechnen nüchtern: Trägt die Netto-Kaltmiete Zins, Tilgung, Bewirtschaftung und Sanierung? Sobald die Antwort „nur bei fallenden Zinsen“ lautet, ist das kein Investment, sondern eine Wette.

So werden Eigentümer ungewollt zum Spielball der Kapitalmärkte. Gefragt bleiben Objekte mit gepflegter Bausubstanz, nachvollziehbaren Mieten und gutem energetischem Zustand. Bei Häusern mit Dach-, Fenster-, Heizungs-, Fassaden- oder Leitungsstau werden Investitionen direkt vom Kaufpreis abgezogen. Die Tabellenwerte zu Faktoren und Quadratmeterpreisen sind deshalb Orientierung – die Preisverhandlung beginnt beim Cashflow und beim Sanierungsfahrplan. Die Kaufpreisfaktoren haben sich normalisiert. Typisch sind weiter etwa 16 bis 25 Jahresroherträge;
der Mittelwert liegt je nach Baualter um 18 bis 20. Gute Lagen und gute Objekte können darüber liegen, aber der Faktor allein trägt keine Finanzierung. Bei typischen Immobilienrichtwerten reicht die Spanne für Mehrfamilienhäuser von einfachen Lagen ab etwa 1.600 €/m² bis zu hochwertigen Lagen mit bis zu 4.800 €/m².

Zusätzlichen Einfluss gewinnt die Regulierung. Mietpreisbremse, strengere Prüfung möblierter Mietmodelle und kommunaler Wohnraumschutz begrenzen kurzfristige Mietfantasien. In Bilk-Mitte gilt die erste soziale Erhaltungssatzung Düsseldorfs: Modernisierungen, Umbauten, Abbrüche und Nutzungsänderungen können genehmigungspflichtig sein. Für MFH bedeutet das weniger freie Aufwertungsfantasie – und in solchen Zonen vorsichtigere Preise.

Zinsentwicklung 2026: Stabilisierung mit Risiken

Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen aktuell je nach Beleihung bei rund 3,7 % bis gut 4,3 %. Damit ist die Finanzierung nicht mehr im Schockmodus von 2023, aber weit entfernt von der alten Nullzinswelt. Interhyp erwartet kurzfristig eine Seitwärtsbewegung und mittelfristig ein stabiles Niveau. Für Investoren heißt das: Mehr Eigenkapital, realistische Mieten und Sanierungsreserven sind wichtiger als optimistische Excellogik.

Die EZB hat wegen des Nahost-Drucks wieder angehoben und bleibt auf ihr 2 EEE%-Ziel fixiert. Die FED wirkt ebenfalls vorsichtig bis restriktiv; ihre Projektionen zeigen für 2026 höhere Inflation und kein schnelles Zurück zu billiger Liquidität. Für Düsseldorf ist auch die Straße von Hormus relevant. Wird der Iran-Konflikt dauerhaft entschärft und die Durchfahrt frei, sinkt der Druck auf Öl- und Gaspreise; Inflationserwartungen und Kapitalmarktzinsen könnten nachgeben. Bleibt die Lage angespannt, verteuern Energiepreise die Inflation – und damit über Anleihen und Pfandbriefe auch Baufinanzierungen. Das Fazit: Mehrfamilienhäuser sind stabiler als 2023, aber Käufer bezahlen 2026 nicht mehr Hoffnung, sondern tragfähigen Kapitaldienst.

Graph der Zinsentwicklung von 2021 bis 2026 von duesselraum immobilien OHG

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KAUFPREISE & FAKTOREN IN DEN STADTTEILEN

EINFLUSS AUF KAUFPREISFAKTOREN

Niedrigerer Faktor
– schlechte Ausstattung
– schlechte Mikrolage
– hoher Gewerbeanteil
– schlechte Infrastruktur
– Renovierungsstau
– Mieten unter Marktniveau
– schlechter energetischer Zustand

Höherer Faktor
– gute Ausstattung
– gute Mikrolage
– geringer Gewerbeanteil
– gute Infrastruktur
– kein Renovierungsstau
– marktgerechte Mieten
– guter energetischer Zustand

Stadtteil	Typischer Faktor von	bis	EUR/m² von	bis
Altstadt	18	25	2.751	3.978
Angermund	15	21	1.834	2.399
Benrath	15	24	2.017	3.003
Bilk	15	24	2.094	2.911
Carlstadt	16	25	2.765	4.053
Derendorf	16	25	2.568	3.764
Düsseltal	16	24	2.568	3.441
Eller	15	21	1.852	2.431
Flehe	15	20	1.852	2.346
Flingern Nord	15	24	2.201	3.176
Flingern Süd	15	21	1.852	2.431
Friedrichstadt	15	24	2.285	3.176
Garath	13	20	1.622	2.233
Gerresheim	15	24	2.094	2.911
Grafenberg	16	24	2.370	3.275
Golzheim	16	25	2.865	4.053
Hafen	17	26	2.963	4.284
Hamm	15	21	1.940	2.639
Hassels	13	19	1.552	2.151
Heerdt	15	24	2.285	3.176
Hellerhof	13	20	1.461	2.011
Himmelgeist	15	22	2.017	2.729
Holthausen	14	21	1.778	2.431
Hubbelrath	15	21	1.852	2.519
Itter	14	21	1.862	2.547
Kaiserswerth	16	25	2.765	4.053
Kalkum	15	21	1.834	2.399
Knittkuhl	15	21	1.852	2.519
Lichtenbroich	14	21	1.693	2.399
Lierenfeld	14	21	1.778	2.519
Lohausen	14	21	1.862	2.639
Lörick	15	24	2.476	3.441
Ludenberg	15	21	1.940	2.639
Mörsenbroich	15	24	2.201	3.176
Niederkassel	16	26	2.865	4.284
Oberbilk	15	21	1.926	2.519
Oberkassel	16	26	2.865	4.284
Pempelfort	16	25	2.765	4.053
Rath	15	21	1.852	2.431
Reisholz	13	19	1.552	2.151
Stadtmitte	15	24	2.476	3.441
Stockum	15	22	2.117	2.977
Unterbach	15	22	2.094	2.729
Unterbilk	15	24	2.476	3.549
Unterrath	15	21	2.017	2.639
Urdenbach	15	23	2.201	3.077
Vennhausen	15	22	1.940	2.729
Volmerswerth	15	21	2.017	2.639
Wersten	15	21	1.940	2.639
Wittlaer	15	21	2.017	2.639
Mittelwert	15	22	2.216	2.973
gesamt Düsseldorf		19	2.594

Stadtteil	Typischer Faktor von	Typischer Faktor bis	EUR/m² von	EUR/m² bis
Altstadt	Typischer Faktor von 18	Typischer Faktor bis 25	EUR/m² von 2.751	EUR/m² bis 3.978
Angermund	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.834	EUR/m² bis 2.399
Benrath	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.017	EUR/m² bis 3.003
Bilk	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.094	EUR/m² bis 2.911
Carlstadt	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 25	EUR/m² von 2.765	EUR/m² bis 4.053
Derendorf	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 25	EUR/m² von 2.568	EUR/m² bis 3.764
Düsseltal	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.568	EUR/m² bis 3.441
Eller	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.852	EUR/m² bis 2.431
Flehe	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 20	EUR/m² von 1.852	EUR/m² bis 2.346
Flingern Nord	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.201	EUR/m² bis 3.176
Flingern Süd	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.852	EUR/m² bis 2.431
Friedrichstadt	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.285	EUR/m² bis 3.176
Garath	Typischer Faktor von 13	Typischer Faktor bis 20	EUR/m² von 1.622	EUR/m² bis 2.233
Gerresheim	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.094	EUR/m² bis 2.911
Grafenberg	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.370	EUR/m² bis 3.275
Golzheim	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 25	EUR/m² von 2.865	EUR/m² bis 4.053
Hafen	Typischer Faktor von 17	Typischer Faktor bis 26	EUR/m² von 2.963	EUR/m² bis 4.284
Hamm	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.940	EUR/m² bis 2.639
Hassels	Typischer Faktor von 13	Typischer Faktor bis 19	EUR/m² von 1.552	EUR/m² bis 2.151
Heerdt	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.285	EUR/m² bis 3.176
Hellerhof	Typischer Faktor von 13	Typischer Faktor bis 20	EUR/m² von 1.461	EUR/m² bis 2.011
Himmelgeist	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 22	EUR/m² von 2.017	EUR/m² bis 2.729
Holthausen	Typischer Faktor von 14	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.778	EUR/m² bis 2.431
Hubbelrath	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.852	EUR/m² bis 2.519
Itter	Typischer Faktor von 14	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.862	EUR/m² bis 2.547
Kaiserswerth	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 25	EUR/m² von 2.765	EUR/m² bis 4.053
Kalkum	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.834015	EUR/m² bis 2.399
Knittkuhl	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.852	EUR/m² bis 2.519
Lichtenbroich	Typischer Faktor von 14	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.693	EUR/m² bis 2.399
Lierenfeld	Typischer Faktor von 14	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.778	EUR/m² bis 2.519
Lohausen	Typischer Faktor von 14	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.862	EUR/m² bis 2.639
Lörick	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.476	EUR/m² bis 3.441
Ludenberg	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.940	EUR/m² bis 2.369
Mörsenbroich	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.201	EUR/m² bis 3.176
Niederkassel	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 26	EUR/m² von 2.865	EUR/m² bis 4.284
Oberbilk	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.926	EUR/m² bis 2.519
Oberkassel	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 26	EUR/m² von 2.865	EUR/m² bis 4.284
Pempelfort	Typischer Faktor von 16	Typischer Faktor bis 25	EUR/m² von 2.765	EUR/m² bis 4.053
Rath	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.852	EUR/m² bis 2.431
Reisholz	Typischer Faktor von 13	Typischer Faktor bis 19	EUR/m² von 1.552	EUR/m² bis 2.151
Stadtmitte	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.476	EUR/m² bis 3.441
Stockum	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 22	EUR/m² von 2.117	EUR/m² bis 2.977
Unterbach	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 22	EUR/m² von 2.094	EUR/m² bis 2.729
Unterbilk	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 24	EUR/m² von 2.476	EUR/m² bis 3.549
Unterrath	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 2.017	EUR/m² bis 2.639
Urdenbach	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 23	EUR/m² von 2.201	EUR/m² bis 3.077
Vennhausen	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 22	EUR/m² von 1.940	EUR/m² bis 2.729
Volmerswerth	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 2.017	EUR/m² bis 2.639
Wersten	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 1.940	EUR/m² bis 2.639
Wittlaer	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 21	EUR/m² von 2.017	EUR/m² bis 2.639
Mittelwert	Typischer Faktor von 15	Typischer Faktor bis 22	EUR/m² von 2.216	EUR/m² bis 2.973
gesamt Düsseldorf		Typischer Faktor 19	EUR/m² 2.594

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