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Düsseldorf-Rath: Maisonette mit Hauscharakter, Garten und separat vermietetem Appartement! | ARS-ISL58-MAS-WE1-NE
Wohnung | 40472 Düsseldorf | Objekt-ID: ARS-ISL58-MAS-WE1-NE
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
In begehrter Wohnlage von Düsseldorf-Rath präsentiert sich dieses außergewöhnliche Immobilienensemble als attraktive Kombination aus großzügigem Wohnen und stabiler Kapitalanlage. Zum Angebot gehören eine weitläufige Maisonette-Wohnung über Erdgeschoss und Souterrain/Gartengeschoss mit Hauscharakter sowie ein separates, bereits vermietetes Appartement im ausgebauten Spitzboden.
Beide Einheiten befinden sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus in ruhiger Sackgassenlage, bieten zusammen rund 252 m² Fläche und sind rechtlich miteinander verbunden sowie gemeinsam im Grundbuch eingetragen.
Die klar dominierende Einheit ist die großzügige Maisonette über zwei Geschosse mit insgesamt ca. 218 m² Wohnfläche. Davon entfallen ca. 93 m² auf das zu Wohnzwecken ausgebaute Kellergeschoss. Im Erdgeschoss erstreckt sich ein offener Wohn- und Essbereich mit bodentiefen Terrassenschiebetüren, Zugang auf zwei Balkone und angrenzender Küche – ergänzt durch Schlafzimmer, Kinderzimmer und Bad.
Das Gartengeschoss bietet ein individuell nutzbares Zimmer – etwa als Arbeitszimmer oder Hobbyraum –, Waschküche und Heizraum sowie als besonderes Highlight einen privaten, beheizten Schwimmraum mit separatem WC, Dusche, direktem Gartenzugang und einem angrenzenden Raum.
Wem ein eigenes Schwimmbad nicht zusagt, dem eröffnet sich hier durch eine Überbauung eine wertvolle, zusätzliche Fläche. Statt das Becken aufwendig zu verfüllen, lässt es sich intelligent und budgetfreundlich integrieren. Eine aktuelle Beispielrechnung zeigt: Für ca. 13.000 bis 15.000 Euro kann das Becken mit tragfähiger Holz-Unterkonstruktion und Trägerplatten professionell geschlossen werden. Material und Verlegung eines mittelpreisigen Vinylbodens sind enthalten. So entsteht mit überschaubarem Aufwand ein großer, ebenerdiger Raum, ideal als Heimkino, Fitnessbereich oder Atelier.
Was diese Einheit von vergleichbaren Angeboten abhebt, ist ihre außergewöhnliche Nutzungsflexibilität – denn die Maisonette lässt sich weit mehr als nur als klassischer Hauptwohnsitz denken. Für das Gebäude ist eine gewerbliche Nutzung genehmigt und eröffnet damit viele Möglichkeiten.
Ein naheliegendes Szenario: Das Erdgeschoss wird als eigenständige, vollwertige Wohneinheit weitergenutzt, während das Gartengeschoss zu einer separaten, in sich geschlossenen Einheiten umgebaut wird. So würden aus einer Maisonette zwei vollkommen unabhängige Einheiten entstehen – ideal für Mehrgenerationenwohnen, zur Vermietung beider Einheiten oder als Kombination aus Eigennutzung und Kapitalanlage.
Ein anderes Szenario, das den besonderen Charakter des Gartengeschosses unterstreicht: Der großzügige Souterrainbereich bietet optimale Voraussetzungen für ein hochwertiges Yoga- oder Wellness-Studio – ob für den privaten Gebrauch oder als gewerbliches Angebot für eine exklusive Klientel. Hier richten sich die Umsetzungsmöglichkeiten nach den jeweiligen rechtlichen und technischen Voraussetzungen.
Die zweite Einheit ist ein kompaktes Appartement im ausgebauten Spitzboden mit 34 m² Wohnfläche, 15 m² Abstellraum und einer eigenen Dachterrasse. Es verfügt über Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad und ist derzeit vermietet (Kaltmiete 340 €, Mietvertrag seit April 2021).
Abgerundet wird das Angebot durch einen Garten von ca. 140 m² mit Sondernutzungsrecht sowie einer Duplex-Garage.
Diese Kombination eröffnet vielfältige Nutzungskonzepte: Die Maisonette eignet sich hervorragend als großzügiger Hauptwohnsitz für Familien oder Paare mit gehobenen Ansprüchen, während das Spitzboden-Appartement als Renditeobjekt oder auch als separates Home-Office fungieren kann.
Wer die Maisonette selbst bewohnt, finanziert über die Mieteinnahmen einen Teil der laufenden Kosten – ein Modell, das auf dem Düsseldorfer Markt selten in dieser Form zu finden ist.
Die Bausubstanz ist solide; die Maisonette wurde schrittweise modernisiert – zuletzt Fenster und Terrassenschiebetüren im Jahr 2025. Die Gasbrennwertheizung stammt aus 2009, die Elektrik wurde zwischen 2000 und 2020 erneuert. Das Spitzboden-Appartement wurde 2002 vollständig saniert.
Hier wurde bereits in der Vergangenheit Wert auf eine hochwertige Bauweise und ein angenehmes Wohnklima gelegt. Doppeltes Mauerwerk mit Innendämmung sowie eine sehr gut isolierte Verglasung tragen zu einem guten Wärmeschutz bei, reduzieren die Aufheizung im Sommer und ermöglichen energieeffizienten Wohnkomfort im Winter.
Ob als Mehrgenerationenprojekt, Wohnen mit Zusatzertrag, klassische Kapitalanlage, Home-Office-Etage, Atelier oder Praxisräume – diese Doppeleinheit vereint Substanz, Fläche und Flexibilität zu einer vielseitigen Plattform für individuelle Lebens- und Arbeitskonzepte. In einem zunehmend knappen Düsseldorfer Markt bietet die Immobilie außergewöhnliche Möglichkeiten für Eigennutzer*innen, Kreative und Investor*innen gleichermaßen.
Nutzen Sie diese seltene Chance und überzeugen Sie sich bei einer persönlichen Besichtigung selbst von den Vorzügen dieser besonderen Immobilie!
Ausstattung
– Kaufpreis: 650.000,- €
– Baujahr: 1977
– Wohneinheiten: Maisonette-Wohnung (EG + Souterrain/Gartengeschoss) sowie Apartment im ausgebauten Spitzboden
– Wohnfläche gesamt: ca. 252 m² (ca. 218 m² Maisonette, davon ca. 93 m² im zu Wohnzwecken ausgebauten Souterrain/Gartengeschoss sowie ca. 34 m² ausgebauten Spitzboden)
– MEA gesamt 475,15/1.000
– Duplex-Garage (übereinander) mit Außenstellplatz vor der Garage
Maisonette-Wohnung – EG + Souterrain/Gartengeschoss
– Wohnfläche: ca. 218 m² (125 m² EG + 93 m² Souterrain/Gartengeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut)
– 3 Zimmer im Erdgeschoss
– Großzügiger Wohn-/Essbereich mit angrenzender Küche
– Badezimmer mit Badewanne, Dusche und doppeltem Waschbecken
– Arbeitszimmer, Hobbyraum/ Bar, Schwimmbecken im Souterrain/Gartengeschoss
– Begehbare Dusche und ein separates WC ebenfalls im Souterrain/Gartengeschoss
– 2 Balkone und ein Garten
– Kamin
– Weinkeller im Außenbereich
– kurzfristig verfügbar
– Fenster: 100 % Isolier- und schallschutzverglaste Kunststofffenster, mind. 2-fach verglast, U-Werte 0,7–1,1 W/m²K, sukzessive saniert – letzte Teilsanierung 2025 (Balkone und Terrasse)
– Elektrik: Sukzessive Erneuerung ca. 2000–2020
– Sanitär: Originalzustand 1977, einwandfrei
– Böden: Teppichboden in Wohnräumen, Bäder gefliest
– Gaszentralheizung, Baujahr 2009
– Warmwasser: Zentral über Heizungsanlage
Apartment im ausgebauten Spitzboden – vermietet
– Wohnfläche: ca. 34 m² zzgl. 15 m² Abstellraum
– 1 Zimmer
– 1 Dachterrasse
– Badezimmer mit Dusche
– Wohn-/Essbereich
– Gegensprechanlage
– 340,- € monatliche Nettokaltmiete
– Vermietet seit: 16.04.2021
– Fenster: 100 % Isolier- und schallschutzverglaste Kunststofffenster, mind. 2-fach verglast, U-Wert 0,7-1,1 W/m²K, Vollsanierung 2002 – letzte Teilsanierung 2012
– Elektrik: Teilsanierung 2002
– Sanitär: Sanierung 2002
– Böden: Laminatboden in Wohnräumen, Bad gefliest
– Dach: Teilsanierung 2023
– Nachtstromspeicher-Heizung
– Warmwasser: Dezentral über Durchlauferhitzer
Ihr Ansprechpartner
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Energieausweis
101,50 kWh/(m²·a)
Kaufnebenkosten
Sonstige Angaben
Die Bilder wurden mit einem Weitwinkelobjektiv aufgenommen. Dadurch können manche Räume größer wirken, als sie tatsächlich sind. Bitte beachten Sie, dass einzelne Bilder im Exposé KI-optimiert wurden und daher nicht vollständig dem Originalzustand entsprechen.
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Lage
Die Immobilie befindet sich in Düsseldorf-Rath, einem gewachsenen Wohnstadtteil im Nordosten der Landeshauptstadt. Das Objekt liegt am Ende einer ruhigen Sackgasse ohne Durchgangsverkehr und ist in ein Wohnumfeld eingebettet, das überwiegend durch gepflegte Einfamilienhäuser geprägt ist.
Rath verbindet die Nähe zur Düsseldorfer Innenstadt mit einer ruhigen und grünen Wohnatmosphäre. Großzügige Grünflächen und eine gewachsene Wohnbebauung prägen das Ortsbild und tragen zu einer hohen Lebensqualität bei. Trotz der zurückgezogenen Lage ist die Düsseldorfer Innenstadt schnell erreichbar.
Die verkehrliche Anbindung ist sehr gut. Über die Westfalenstraße bestehen direkte Verbindungen zum überregionalen Straßennetz sowie zu den Autobahnen A 44 und A 52. Von der nahe gelegenen Haltestelle Rotdornstraße bieten die Linien U71, 701 und die Buslinie 812 komfortable Verbindungen in die Düsseldorfer Innenstadt und weitere Stadtteile.
Auch der S-Bahnhof Düsseldorf-Rath ist schnell erreichbar. Dadurch bestehen gute Verbindungen in das Düsseldorfer Umland sowie zum Flughafen. Ergänzt wird das Mobilitätsangebot durch Carsharing-Angebote in der direkten Umgebung.
Die Parksituation im unmittelbaren Straßenumfeld ist, wie in vielen gewachsenen Düsseldorfer Wohnlagen, angespannt. Die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bietet in Verbindung mit den vorhandenen Carsharing-Angeboten gute Voraussetzungen, den Alltag auch ohne eigenes Fahrzeug komfortabel zu gestalten.
Einrichtungen des täglichen Bedarfs – darunter Lebensmittelgeschäfte, Bäckereien, Apotheken, Arztpraxen und Restaurants – befinden sich in der näheren Umgebung. Schulen und Kindertagesstätten sind ebenfalls gut erreichbar, wodurch die Lage auch für Familien attraktiv ist.
