Stand: 29. Juli 2026 · Neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Energieausweis in Düsseldorf:
Das Erste, wonach Käufer heute fragen

Vor zehn Jahren hat niemand nach dem Energieausweis gefragt. Er lag in der Mappe, ganz hinten, und wurde beim Notartermin abgehakt.

Heute ist er die erste Frage. Noch vor dem Baujahr, noch vor der Wohnfläche, oft schon in der ersten E-Mail: „Was steht denn im Energieausweis?”

Seit dem 29. Juli 2026 gilt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ein neues Regelwerk. Was das für Ihre Immobilie bedeutet, lässt sich nicht pauschal beantworten – aber vor Ort in einer Stunde klären.

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in Düsseldorf und Umgebung · persönlich durch Dr. Carsten Pätzold

Dr. Carsten Pätzold - Gesellschafter und geprüfter Immobilienbewerter und Energieeffizienzberater bei duesselraum immobilien OHG

Dr. Carsten Pätzold

Geschäftsführer

  • geprüfter Immobiliengutachter
  • Energieeffizienzberater
  • Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte Düsseldorf
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Was hat sich zum 29. Juli 2026 geändert?

Das Gebäudeenergiegesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Eigentümer sind vier Punkte relevant – der Rest betrifft überwiegend Neubau und Gewerbeimmobilien.

Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen

Die Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen muss, gibt es nicht mehr. Sie dürfen wieder frei wählen – auch Gas und Öl.

Dafür kommt die „Bio-Treppe”

Neue Gas- und Ölheizungen müssen künftig einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Wer heute eine Gasheizung einbaut, trifft also eine Entscheidung mit Folgekosten.

Keine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen

Läuft Ihre Heizung, müssen Sie nichts tun. Es gibt keine Pflicht, eine intakte Anlage zu ersetzen – daran hat sich nichts geändert.

Der Energieausweis wird strenger – aber erst 2027

Die Neuerungen beim Energieausweis stammen aus der EU-Gebäuderichtlinie und greifen erst rund sechs Monate später, also voraussichtlich ab Ende Januar 2027. Bis dahin gelten die heutigen Regeln.

Warum der Energieausweis heute über den Preis entscheidet

Gesetze ändern sich. Das Verhalten der Käufer nicht.

Wer heute in Düsseldorf eine Wohnung oder ein Haus besichtigt, rechnet vor dem Kauf durch, was das Heizen kostet und was eine Sanierung kosten würde. Der Energieausweis ist dabei die einzige Zahl, die vor der Besichtigung öffentlich verfügbar ist – und deshalb sortiert er vor. Objekte mit schwacher Effizienzklasse werden seltener angeklickt, seltener besichtigt und schwächer verhandelt.

Auswertungen des Instituts der deutschen Wirtschaft für ImmoScout24 zeigen für Häuser der schlechtesten Klasse H einen durchschnittlichen Preisabschlag von rund 13,6 Prozent gegenüber Objekten mit mittlerem Standard; zwischen Klasse A+ und Klasse H liegen im Mittel etwa 25 Prozent.

Das heißt aber nicht, dass Sanieren immer die richtige Antwort ist. Bei einem Objekt in guter Düsseldorfer Lage kann der erzielbare Mehrpreis die Sanierungskosten deutlich übersteigen – bei einem anderen ist genau das Gegenteil der Fall, und der Verkauf im Ist-Zustand an einen Käufer mit eigenem Sanierungsplan ist wirtschaftlich klar besser.

Welcher der beiden Fälle Ihrer ist, entscheidet sich am Objekt. Nicht am Gesetzestext.

Mehrfamilienhaus mit Gerüst

Jede Immobilie ist einzigartig

Zwei Häuser aus demselben Baujahr, in derselben Straße, mit derselben Grundfläche – und trotzdem zwei völlig verschiedene Antworten. Weil das eine 1998 neue Fenster bekommen hat und das andere nicht. Weil das eine einen ausgebauten Spitzboden hat. Weil beim einen der Nachbar bereits gedämmt hat und die Giebelwand deshalb anders steht.

Solche Dinge stehen in keiner Tabelle. Man sieht sie, wenn man vor Ort ist.

Deshalb machen wir es genau so: Dr. Pätzold kommt zu Ihnen, sieht sich Ihre Immobilie an und sagt Ihnen anschließend, woran Sie sind. Das kostet Sie nichts, verpflichtet Sie zu nichts und dauert in der Regel etwa eine Stunde.

Was Sie aus dem Termin mitnehmen:

  • Eine Einordnung, wo Ihre Immobilie energetisch heute steht – und was das im aktuellen Düsseldorfer Markt bedeutet
  • Eine ehrliche Antwort auf die Frage sanieren oder verkaufen – auch dann, wenn die Antwort „nichts tun” lautet
  • Einen Überblick, welche Fördermittel für Ihr Objekt realistisch in Frage kommen
  • Eine Einschätzung, ob und wann Sie einen neuen Energieausweis brauchen – und welcher Typ für Sie der richtige ist
  • Bei Verkaufsabsicht: eine erste Preiseinschätzung auf Basis realer Düsseldorfer Vergleichsdaten
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Fragen & Antworten

Ja. Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis und muss ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen – unaufgefordert. Nach Vertragsabschluss geht das Dokument an den Käufer über. Ausgenommen sind im Wesentlichen kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern und bestimmte Baudenkmäler. Fehlt der Ausweis, drohen Bußgelder, und in der Praxis verlieren Sie Interessenten schon vor dem ersten Termin, weil die Pflichtangaben im Exposé fehlen.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist das Nachfolgegesetz des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Bundestag und Bundesrat haben es am 10. Juli 2026 beschlossen; die Regelungen zum Heizungstausch gelten unmittelbar mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt. ⚠ Der Kern: Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt ersatzlos. Stattdessen gilt eine gestaffelte Quote für klimaneutrale Brennstoffe bei neuen Gas- und Ölheizungen. Zusätzlich setzt das Gesetz die EU-Gebäuderichtlinie EPBD in deutsches Recht um – diese Teile greifen erst rund sechs Monate später.

Nein. Solange Ihre Heizung funktioniert oder reparabel ist, besteht keine Austauschpflicht. Das galt schon unter dem Gebäudeenergiegesetz und gilt unter dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterhin. Relevant wird die Frage erst, wenn die Anlage endgültig ausfällt oder Sie ohnehin modernisieren wollen – dann entscheidet vor allem die Wirtschaftlichkeit über die richtige Technik, nicht mehr eine gesetzliche Quote.

Die wichtigsten geplanten Änderungen: Verbrauchsausweise für Wohngebäude sollen künftig lückenlose, monatlich erfasste Verbrauchsdaten aus 24 zusammenhängenden Monaten voraussetzen – drei Jahresabrechnungen reichen dann nicht mehr. Energieausweise werden standardmäßig digital und maschinenlesbar ausgestellt. Zusätzlich zum Wert pro Quadratmeter muss der absolute Jahresverbrauch in Megawattstunden ausgewiesen werden. Die Effizienzskala A+ bis H bleibt für Wohngebäude bestehen. Diese Regelungen greifen voraussichtlich rund sechs Monate nach Verkündung des Gesetzes, also etwa ab Ende Januar 2027.

In vielen Fällen ja – vor allem, wenn Sie keine monatlich erfassten Verbrauchsdaten haben. Ein heute ausgestellter Energieausweis bleibt zehn Jahre gültig, auch wenn sich die Regeln danach ändern. Wer ihn jetzt noch auf Basis von Jahresabrechnungen erstellen lässt, sichert sich damit ein Jahrzehnt Planungssicherheit. Ob das für Ihr Objekt sinnvoll ist, hängt vom Zustand Ihrer Verbrauchsdaten ab – das klären wir in der Vor-Ort-Einschätzung in wenigen Minuten.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten Jahre, der Bedarfsausweis auf einer technischen Berechnung des Gebäudes. Für den Verkauf ist der Bedarfsausweis meist die stärkere Wahl: Er ist unabhängig vom Heizverhalten der Vorbewohner und enthält konkrete Modernisierungsempfehlungen, mit denen Käufer rechnen können. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, kann bei sparsamen Vorbesitzern aber ein schmeichelhaftes Bild zeichnen – was in der Verhandlung zurückfällt, sobald der Käufer nachrechnet. Welcher Typ zu Ihrer Immobilie passt, hängt vom Baujahr, der Datenlage und Ihrer Verkaufsstrategie ab.

Deutlich – aber nicht überall gleich. Auswertungen des Instituts der deutschen Wirtschaft für ImmoScout24 zeigen bei Häusern der Klasse H einen durchschnittlichen Abschlag von rund 13,6 Prozent gegenüber Objekten mit mittlerem Energiestandard; zwischen Klasse A+ und Klasse H liegen im Mittel rund 25 Prozent. In gefragten Düsseldorfer Lagen fällt der Abschlag in der Regel geringer aus als im ländlichen Raum, weil dort die Lage einen größeren Anteil am Preis trägt. Für Ihr konkretes Objekt lässt sich das nur mit Blick auf vergleichbare Verkäufe in Ihrem Stadtteil beziffern.

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duesselraum immobilien OHG ist Gold-Partner von ImmoScout 24
duesselraum immobilien ist seit 2014 jährlich als ImmoScout24 Experte ausgezeichnet worden

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Siegel Mitglied in der Interessenvertretung ALTSTADT GEMEINSCHAFT e.V.

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