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Top-Investment in Golzheim: MFH mit 12 gepflegten Wohneinheiten in unmittelbarer Rheinnähe! | JL-RB-KAIS154
Haus | 40474 Düsseldorf | Objekt-ID: JL-RB-KAIS154
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Das angebotene Mehrfamilienhaus stellt eine seltene Gelegenheit dar, einen gepflegten und langfristig werthaltigen Wohnungsbestand in einer der begehrtesten Wohnlagen Düsseldorfs zu erwerben. In unmittelbarer Rheinnähe im gefragten Stadtteil Golzheim gelegen, vereint die Liegenschaft eine hervorragende Mikrolage mit erheblichem Mietsteigerungspotenzial.
Das Gebäude wurde 1939 in solider Massivbauweise errichtet und im Jahr 1998 durch den Ausbau des Dachgeschosses und Spitzbodens erweitert. Auf einem 699 m² großen Grundstück verteilen sich insgesamt zwölf Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.196 m². Die Wohnungsgrößen liegen überwiegend zwischen ca. 86 m² und 138 m². Auf jeder Etage befinden sich jeweils zwei Wohnungen, wodurch großzügige und gut vermietbare Grundrisse entstehen. Die Wohnungen verfügen größtenteils über drei Zimmer, Küche, Diele, Abstellkammern, Bad sowie Balkone mit Blick in den rückwärtigen Garten.
Die Erdgeschosswohnung auf der rechten Gebäudeseite bietet zusätzlich ausgebaute Räume im Untergeschoss sowie einen direkten Zugang zum Garten zur alleinigen Nutzung. Die beiden Dachgeschosswohnungen verfügen über 4 bzw. 5 Zimmer und erstrecken sich teilweise über zwei Ebenen bis in den Spitzboden. Dadurch entsteht ein besonders attraktives Wohnangebot mit Maisonette-Charakter.
Das Gebäude ist vollständig unterkellert. Jeder Wohneinheit steht ein separater Kellerraum zur Verfügung.
Die Immobilie befindet sich insgesamt in einem gepflegten und dem Baualter entsprechend guten Zustand. In den vergangenen Jahren wurden laufend Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Hierzu zählen insbesondere die Erneuerung der Heizungsanlage, die Sanierung der Balkone sowie die sukzessive Sanierung zahlreicher Wohnungen im Zuge von Mieterwechseln. Die Ausstattung umfasst unter anderem Parkettböden, geflieste Küchen und Bäder, doppelverglaste Fenster sowie eine zentrale Gasheizung aus dem Jahr 2016. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über Durchlauferhitzer.
Aktuell sind acht der zwölf Wohneinheiten vermietet. Die jährlichen Nettokaltmieteinnahmen belaufen sich derzeit auf rund 87.528 €. Die durchschnittliche Bestandsmiete beträgt 8,98 €/m². Bei sieben der acht vermieteten Wohnungen wurden zuletzt zum 01.05.2025 bzw. 01.06.2025 Mieterhöhungen umgesetzt.
Die Liegenschaft zeichnet sich durch eine angenehme und stabile Mieterstruktur aus. Das Wohnumfeld ist geprägt von einer langjährigen Bewohnerschaft und einem gepflegten nachbarschaftlichen Miteinander.
Besonders attraktiv ist das erhebliche Entwicklungspotenzial der vier derzeit leerstehenden Wohnungen. Für diese Einheiten erscheint eine Neuvermietung zu ca. 14,50 €/m² realistisch. Bei Vollvermietung ergibt sich hieraus eine jährliche Soll-Nettokaltmiete von rund 152.400 €. Darüber hinaus bietet der Leerstand zusätzliche strategische Möglichkeiten: So könnte beispielsweise die Zusammenlegung der jeweils leerstehenden Wohnungen eines Geschosses zu großzügigen Familien- oder Luxuswohnungen erfolgen und damit ein besonders hochwertiges Wohnkonzept realisiert werden. Alternativ eignen sich die leerstehenden Einheiten auch hervorragend für eine zeitnahe Eigennutzung, was in dieser begehrten Wohnlage nur selten am Markt verfügbar ist. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die Liegenschaft in Wohnungseigentum aufzuteilen.
Insgesamt präsentiert sich die Liegenschaft als äußerst attraktive Kapitalanlage mit stabilem Wohnungsbestand, vorhandenem Vermietungspotenzial und langfristigen Wertsteigerungsperspektiven in einer der besten Wohnlagen Düsseldorfs.
Ausstattung
Objekt
• Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten
• Baujahr ca. 1939, Dachgeschoss- und Spitzbodenausbau ca. 1998
• Grundstück ca. 699 m²
• Wohnfläche ca. 1.196 m²
• Pro Etage jeweils 2 Wohnungen
• Voll unterkellert
• Separater Kellerraum für jede Wohneinheit
Wohnungen & Ausstattung
• Hauseingang mit Natursteinfliesen
• Wohnungsgrößen von ca. 86 m² bis 138 m²
• Überwiegend 3-Zimmer-Wohnungen
• 10 Balkone mit Gartenblick
• 2 Maisonette-Wohnungen (DG+Spitzboden), davon eine 4- Zimmer-Wohnung und eine 5-Zimmer-Wohnung
• Wohnung im Souterrain mit Gartennutzung
• Decken in den Wohnungen mit Stuckelementen
• Parkettböden
• Doppelverglaste Fenster
• Zentrale Gasheizung aus dem Jahr 2016, Warmwasser über Durchlauferhitzer
Vermietung & Ertrag
• 8 von 12 Wohnungen vermietet
• Aktuelle Jahresnettokaltmiete: ca. 87.528 €
• Durchschnittliche Bestandsmiete: 8,98 €/m²
• Mieterhöhungen bei 7 Wohnungen in 2025 erfolgt
• Gepflegte und langfristig gewachsene Mieterstruktur
Potenzial
• 4 gepflegte Wohnungen aktuell leerstehend
• Neuvermietung der Leerstände mit ca. 14,50 €/m² realisierbar
• Soll-Nettokaltmiete bei Vollvermietung: ca. 152.400 € p.a.
• Erhebliches Mietsteigerungspotenzial
• Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum (WEG)
• Option zur Zusammenlegung leerstehender Wohnungen je Geschoss
• Leerstehende Wohnungen auch zur Eigennutzung geeignet
• Attraktive Wertschöpfungs- und Entwicklungsmöglichkeiten
Besonderheiten
• Laufend instand gehalten
• Einige Fenster in den Wohnungen wurden 2010 und 2017 erneuert
• Fenster im Treppenhaus wurden 2017 erneuert
• Balkone in 2017 saniert
• Seltene Investmentgelegenheit in Premiumlage
• Langfristig werthaltiger Wohnungsbestand
• Kombination aus Bestandsertrag und Entwicklungspotenzial ideal für Kapitalanleger und Family Offices
Ihr Ansprechpartner
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Energieausweis
70 kWh/(m²·a)
Kaufnebenkosten
Sonstige Angaben
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Telefon: 0211 – 82 82 72 92
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Lage
Das Mehrfamilienhaus befindet sich in Düsseldorf-Golzheim, einem der etabliertesten und nachgefragtesten Stadtteile der Landeshauptstadt. Die Kombination aus zentraler Lage, hervorragender Infrastruktur und hoher Lebensqualität macht den Standort besonders attraktiv für Mieter unterschiedlicher Zielgruppen und bietet Kapitalanlegern ein nachhaltiges Vermietungspotenzial.
Die unmittelbare Nähe zum Rheinpark Golzheim und zur Rheinpromenade sorgt für einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Gleichzeitig profitieren Bewohner von einer ausgezeichneten Nahversorgung mit Supermärkten, Bäckereien, Gastronomiebetrieben und weiteren Einrichtungen des täglichen Bedarfs im direkten Umfeld.
Durch die Nähe zur Düsseldorfer Innenstadt, zum Flughafen, zur Messe sowie zu bedeutenden Bürostandorten zählt Golzheim zu den bevorzugten Wohnlagen für Berufstätige, Expats und Pendler. Die Robert-Schumann-Hochschule sowie verschiedene Bildungseinrichtungen in der Umgebung erweitern den potenziellen Mieterkreis zusätzlich.
Die U-Bahn-Station Kennedydamm (U78/U79) befindet sich in unmittelbarer Nähe und gewährleistet eine schnelle Anbindung an die Innenstadt, die Messe und weitere Stadtteile. Über die Autobahnen A44 und A52 sowie die Bundesstraßen B1, B7 und B8 ist eine hervorragende regionale und überregionale Erreichbarkeit gegeben.
Investment-Highlights:
– Gefragte Wohnlage mit hoher Wohn- und Lebensqualität
– Nachhaltig starke Mietnachfrage in zentraler Düsseldorfer Lage
– Rheinpark Golzheim und Rheinpromenade fußläufig erreichbar
– Ausgezeichnete Infrastruktur und Nahversorgung
– Sehr gute Anbindung an Innenstadt, Messe und Flughafen
– Attraktiver Standort für Berufstätige, Studierende und Pendler
– Gute Vermietbarkeit durch breite Mieterzielgruppe
– Solider Wohnstandort mit langfristigem Wertentwicklungspotenzial
