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Düsseldorf-Rath: Große Maisonette mit Hauscharakter, Garten & vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten! | ARS-MAS-ISL58-WE1
Wohnung | 40472 Düsseldorf | Objekt-ID: ARS-MAS-ISL58-WE1
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
In begehrter Wohnlage von Düsseldorf-Rath präsentiert sich diese außergewöhnlich großzügige Maisonette-Wohnung mit besonderem Hauscharakter. Die Einheit erstreckt sich über das Erdgeschoss sowie das Souterrain bzw. Gartengeschoss und bietet insgesamt ca. 218 m² Fläche. Davon entfallen ca. 125 m² auf das Erdgeschoss und ca. 93 m² auf das zu Wohnzwecken ausgebaute Kellergeschoss.
Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus in angenehm ruhiger Sackgassenlage. Bereits im Erdgeschoss überzeugt sie mit einem großzügigen und offen gestalteten Wohn- und Essbereich. Bodentiefe Terrassenschiebetüren sorgen für viel Tageslicht und schaffen einen direkten Bezug zum Außenbereich. Zwei Balkone sowie die angrenzende Küche ergänzen den Wohnbereich. Darüber hinaus stehen ein Schlafzimmer, ein Kinderzimmer sowie ein Badezimmer zur Verfügung.
Das Gartengeschoss eröffnet zusätzliche und vielseitig nutzbare Flächen. Neben einem individuell nutzbaren Raum, der sich beispielsweise als Arbeits-, Gäste- oder Hobbyraum eignet, befinden sich hier eine Waschküche, der Heizungsraum sowie ein besonderes Highlight der Immobilie: ein privater, beheizter Schwimmbereich mit separatem WC, Dusche, direktem Gartenzugang und angrenzendem Nebenraum.
Sollte ein eigenes Schwimmbad nicht den persönlichen Vorstellungen entsprechen, bietet der Bereich zugleich interessantes Umgestaltungspotenzial. Anstelle einer aufwendigen Verfüllung des Beckens kann dieses beispielsweise durch eine geeignete Konstruktion überbaut und in die Raumfläche integriert werden.
Eine vorliegende Beispielkalkulation sieht hierfür einen Kostenrahmen von ca. 13.000 bis 15.000 Euro vor, einschließlich einer tragfähigen Holzunterkonstruktion, Trägerplatten sowie eines mittelpreisigen Vinylbodens. Auf diese Weise kann mit überschaubarem Aufwand eine großzügige, ebene Fläche entstehen, die sich beispielsweise als Heimkino, Fitnessbereich, Atelier oder Hobbyraum nutzen lässt.
Besonders hervorzuheben ist die außergewöhnliche Nutzungsflexibilität der Einheit. Neben der klassischen Nutzung als großzügiger Hauptwohnsitz eröffnet die Immobilie weitere interessante Möglichkeiten. Für das Gebäude liegt eine Genehmigung zur gewerblichen Nutzung vor, sodass – vorbehaltlich der jeweiligen rechtlichen, baulichen und technischen Voraussetzungen – unterschiedliche Wohn- und Nutzungskonzepte denkbar sind.
So könnte beispielsweise das Erdgeschoss weiterhin als eigenständiger Wohnbereich genutzt werden, während das Gartengeschoss perspektivisch separat organisiert wird. Hierdurch ergeben sich interessante Optionen für Mehrgenerationenwohnen, eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung oder andere individuelle Nutzungskonzepte.
Auch für eine berufliche oder gewerblich geprägte Nutzung bietet insbesondere das Gartengeschoss attraktive Voraussetzungen. Denkbar wären beispielsweise ein Atelier, Praxisräume oder ein hochwertig ausgestatteter Yoga-, Fitness- oder Wellnessbereich. Die konkrete Umsetzung ist jeweils von den erforderlichen öffentlich-rechtlichen, technischen und gegebenenfalls genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen abhängig.
Ein weiteres besonderes Merkmal ist der ca. 140 m² große Garten, für den der Wohnung ein ausschließliches Sondernutzungsrecht zugeordnet ist. Ergänzt wird das Angebot durch einen Stellplatz in der Duplex-Garage.
Die Einheit eignet sich damit hervorragend für Familien, Paare mit großzügigem Platzbedarf oder Käufer*innen, die Wohnen und Arbeiten flexibel miteinander verbinden möchten. Die Kombination aus weitläufigem Erdgeschoss, vielseitig nutzbarem Gartengeschoss, privatem Garten und außergewöhnlichen Zusatzflächen hebt das Angebot deutlich von klassischen Eigentumswohnungen ab.
Auch technisch wurde die Immobilie im Laufe der Jahre kontinuierlich weiterentwickelt. Zuletzt wurden im Jahr 2025 Fenster und Terrassenschiebetüren erneuert. Die Gasbrennwertheizung stammt aus dem Jahr 2009; die Elektrik wurde sukzessive zwischen 2000 und 2020 modernisiert. Eine solide Bauweise, doppeltes Mauerwerk mit Innendämmung sowie eine sehr gut isolierte Verglasung tragen zu einem angenehmen Wohnklima und guten Wärmeschutz bei.
Ob als großzügiger Lebensmittelpunkt, Mehrgenerationenlösung, Atelier oder Kombination aus Wohnen und Arbeiten – diese Maisonette vereint außergewöhnliche Flächen, einen hohen Grad an Flexibilität und seltene Ausstattungsmerkmale zu einem besonderen Immobilienangebot.
Überzeugen Sie sich gerne im Rahmen einer persönlichen Besichtigung von den vielfältigen Möglichkeiten dieser außergewöhnlichen Einheit.
Ausstattung
– Kaufpreis: 500.000,- €
– Baujahr: 1977
– Maisonette-Wohnung (EG + Souterrain/Gartengeschoss)
– Fläche gesamt: ca. 218 m² (davon ca. 93 m² im zu Wohnzwecken ausgebauten Souterrain/Gartengeschoss)
– MEA gesamt 475,15/1.000
– Sondernutzungsrecht am Garten
– Sondernutzungsrecht des oberen Duplex-Stellplatzes
– 3 Zimmer im Erdgeschoss
– Großzügiger Wohn-/Essbereich mit angrenzender Küche
– Badezimmer mit Badewanne, Dusche und doppeltem Waschbecken
– Arbeitszimmer, Hobbyraum/ Bar, Schwimmbecken im Souterrain/Gartengeschoss
– Begehbare Dusche und ein separates WC ebenfalls im Souterrain/Gartengeschoss
– 2 Balkone und ein Garten
– Kamin
– Weinkeller im Außenbereich
– kurzfristig verfügbar
– Fenster: 100 % Isolier- und schallschutzverglaste Kunststofffenster, mind. 2-fach verglast, U-Werte 0,7–1,1 W/m²K, sukzessive saniert – letzte Teilsanierung 2025 (Balkone und Terrasse)
– Elektrik: Sukzessive Erneuerung ca. 2000–2020
– Sanitär: Originalzustand 1977, einwandfrei
– Böden: Teppichboden in Wohnräumen, Bäder gefliest
– Gaszentralheizung, Baujahr 2009
– Warmwasser: Zentral über Heizungsanlage
Ihr Ansprechpartner
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Energieausweis
101,50 kWh/(m²·a)
Kaufnebenkosten
Sonstige Angaben
Die Bilder wurden mit einem Weitwinkelobjektiv aufgenommen. Dadurch können manche Räume größer wirken, als sie tatsächlich sind. Bitte beachten Sie, dass einzelne Bilder im Exposé KI-optimiert wurden und daher nicht vollständig dem Originalzustand entsprechen.
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Lage
Die Immobilie befindet sich in Düsseldorf-Rath, einem gewachsenen Wohnstadtteil im Nordosten der Landeshauptstadt. Das Objekt liegt am Ende einer ruhigen Sackgasse ohne Durchgangsverkehr und ist in ein Wohnumfeld eingebettet, das überwiegend durch gepflegte Einfamilienhäuser geprägt ist.
Rath verbindet die Nähe zur Düsseldorfer Innenstadt mit einer ruhigen und grünen Wohnatmosphäre. Großzügige Grünflächen und eine gewachsene Wohnbebauung prägen das Ortsbild und tragen zu einer hohen Lebensqualität bei. Trotz der zurückgezogenen Lage ist die Düsseldorfer Innenstadt schnell erreichbar.
Die verkehrliche Anbindung ist sehr gut. Über die Westfalenstraße bestehen direkte Verbindungen zum überregionalen Straßennetz sowie zu den Autobahnen A 44 und A 52. Von der nahe gelegenen Haltestelle Rotdornstraße bieten die Linien U71, 701 und die Buslinie 812 komfortable Verbindungen in die Düsseldorfer Innenstadt und weitere Stadtteile.
Auch der S-Bahnhof Düsseldorf-Rath ist schnell erreichbar. Dadurch bestehen gute Verbindungen in das Düsseldorfer Umland sowie zum Flughafen. Ergänzt wird das Mobilitätsangebot durch Carsharing-Angebote in der direkten Umgebung.
Die Parksituation im unmittelbaren Straßenumfeld ist, wie in vielen gewachsenen Düsseldorfer Wohnlagen, angespannt. Die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bietet in Verbindung mit den vorhandenen Carsharing-Angeboten gute Voraussetzungen, den Alltag auch ohne eigenes Fahrzeug komfortabel zu gestalten.
Einrichtungen des täglichen Bedarfs – darunter Lebensmittelgeschäfte, Bäckereien, Apotheken, Arztpraxen und Restaurants – befinden sich in der näheren Umgebung. Schulen und Kindertagesstätten sind ebenfalls gut erreichbar, wodurch die Lage auch für Familien attraktiv ist.
