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Düsseldorf-Rath: Zwei vermietete Wohnungen als Einheit – ideal für Eigennutzung oder Kapitalanlage! | ARS-ISL58-OG-WE2-NE
Wohnung | 40472 Düsseldorf | Objekt-ID: ARS-ISL58-OG-WE2-NE
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Zum Verkauf stehen zwei rechtlich zusammengehörige Wohnungen im beliebten Düsseldorfer Stadtteil Rath. Die beiden Einheiten befinden sich im ersten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses, sind gemeinsam als eine Einheit im Grundbuch eingetragen und verfügen über eine Gesamtwohnfläche von rund 108 m².
Das attraktive Wohnungspaket besteht aus einer großzügigen 2-Zimmer-Wohnung auf der Hausrückseite sowie einer gut geschnittenen 1-Zimmer-Wohnung zur Hausfront. Beide Einheiten sind derzeit vermietet und ermöglichen den Erwerber*innen laufende Mieteinnahmen unmittelbar ab dem wirtschaftlichen Übergang.
Damit eröffnet die Immobilie vielseitige Nutzungsperspektiven: Sie eignet sich gleichermaßen als klassische Kapitalanlage, für eine spätere Mischnutzung oder – unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen und Kündigungsfristen – perspektivisch auch zur vollständigen Eigennutzung.
Ein besonderer Mehrwert liegt in der flexiblen Grundrisskonzeption. Bei Bedarf lassen sich beide Wohnungen mit wenigen gezielten Maßnahmen wieder zu einer großzügigen Gesamtwohnung zusammenführen. Im Wesentlichen wären hierfür die Herstellung einer Verbindung zwischen den Einheiten, der Rückbau einer der beiden Küchen sowie kleinere Anpassungen an Bodenflächen und gegebenenfalls einzelnen Anschlüssen erforderlich.
Nach derzeitiger unverbindlicher Einschätzung ist für die Zusammenlegung mit einem Kostenrahmen von etwa 8.000 bis 12.000 € zu rechnen. Mit einem wirtschaftlich überschaubaren Umbauaufwand lässt sich somit ein großzügiges und individuell gestaltbares Zuhause schaffen, das die Vorzüge beider Einheiten miteinander verbindet.
Auch aus Sicht von Kapitalanleger*innen bietet die bestehende Aufteilung eine attraktive Ausgangssituation: Zwei separat vermietete Wohnungen sorgen für eine breitere Ertragsbasis und ermöglichen zugleich eine flexible zukünftige Nutzung. Gemeinsam erzielen die Einheiten derzeit eine monatliche Nettokaltmiete von 1.320,00 €. Dies entspricht einer Jahresnettokaltmiete von 15.840,00 €.
Bei der aktuellen Jahresnettokaltmiete von 15.840 € ergibt sich bezogen auf den Kaufpreis eine Bruttomietrendite von rund 4,87 % beziehungsweise ein Kaufpreisfaktor von ca. 20,5. Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten bleiben hierbei unberücksichtigt.
Durch die bestehende Vermietung profitieren Erwerber*innen von laufenden Einnahmen, ohne zunächst eine Neuvermietung organisieren zu müssen. Gleichzeitig erfolgt der Erwerb aufgrund des gemeinsamen Grundbucheintrags als einheitliche Transaktion. Hierdurch können zusätzliche Aufwendungen vermieden werden, die bei einem getrennten Erwerb zweier rechtlich selbstständiger Einheiten entstehen könnten.
Beide Wohnungen präsentieren sich in einem sehr gepflegten Gesamtzustand. Die elektrischen Anlagen sowie die Bäder wurden im Jahr 2011 erneuert. Auch die Heizungsanlagen stammen aus den Jahren 2011 beziehungsweise 2016. Die Kunststofffenster wurden überwiegend im Jahr 2012 ausgetauscht und teilweise im Jahr 2024 nochmals erneuert. Sie unterstützen ein angenehmes Raumklima und bieten modernsten Wärme- und Schallschutz.
Hier wurde bereits in der Vergangenheit Wert auf eine hochwertige Bauweise und ein angenehmes Wohnklima gelegt. Doppeltes Mauerwerk mit Innendämmung sowie eine sehr gut isolierte Verglasung tragen zu einem guten Wärmeschutz bei, reduzieren die Aufheizung im Sommer und ermöglichen energieeffizienten Wohnkomfort im Winter.
Nach Angaben der Eigentümerin wurde im Jahr 2023 zudem eine Teilsanierung des Daches vorgenommen. Die in den vergangenen Jahren durchgeführten Maßnahmen schaffen somit eine solide Grundlage für zeitgemäßes und komfortables Wohnen.
Wie in vielen gefragten Düsseldorfer Wohnlagen ist auch im näheren Umfeld das öffentliche Stellplatzangebot begrenzt. Für Interessent*innen mit eigenem Fahrzeug besteht – vorbehaltlich der jeweiligen Verfügbarkeit und individuell zu prüfender Konditionen – grundsätzlich die Möglichkeit, einen Tiefgaragenstellplatz im benachbarten Gebäude anzumieten.
Gleichzeitig ermöglichen die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und die vorhandenen Carsharing-Angebote eine komfortable und flexible Mobilität auch ohne eigenes Fahrzeug.
Diese besondere Doppeleinheit verbindet laufende Mieteinnahmen, einen gepflegten sowie vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Ob als renditestarke Kapitalanlage, für eine spätere Kombination aus Vermietung und Eigennutzung oder als Grundlage für eine großzügige Gesamtwohnung: Hier bietet sich eine seltene Gelegenheit mit langfristigem Entwicklungspotenzial auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt.
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Ausstattung
– Kaufpreis: 325.000,- €
– Baujahr: 1977
– 1. Obergeschoss
– Wohnfläche gesamt: ca. 108 m²
– MEA gesamt 236,98/1.000
– Jahresnettokaltmiete: 15.840 €; dies entspricht einer Bruttomietrendite von ca. 4,87 % und einem Kaufpreisfaktor von ca. 20,5 – jeweils bezogen auf den Kaufpreis und ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten sowie der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
– Zwei rechtlich verbundene Wohneinheiten mit jeweils eigenständigem Wohnungsgrundriss
– Geeignet als reine Kapitalanlage, zur Mischnutzung aus Eigennutzung und Vermietung oder perspektivisch zur vollständigen Eigennutzung
– Zusammenführung beider Einheiten zu einer großzügigen Gesamtwohnung mit überschaubarem Aufwand möglich
– Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Da das Mietverhältnis seit weniger als fünf Jahren besteht, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist grundsätzlich drei Monate.
Große Wohnung – Hausrückseite
– 2 Zimmer
– 1 Balkon (Ostseite)
– Badezimmer mit Badewanne, Dusche und Fenster
– Großzügiger Wohn-/Essbereich
– Gegensprechanlage
– 810,- € monatliche Nettokaltmiete
– Letzte Mieterhöhung: 01. Juni 2025
– Vermietet seit: 01.03.2023
– Fenster: 100 % Isolier- und schallschutzverglaste Kunststofffenster, mind. 2-fach verglast, U-Wert 0,7 W/m²K (2012 und 2024)
– Elektrik: Komplettsanierung 2011
– Sanitär: Badezimmer 2011 saniert
– Böden: Hochwertiger Vinylboden in Holzoptik in Wohnräumen, Bäder gefliest
– Dach: Teilsanierung 2023
– Gasetagenheizung, Baujahr 2016
– Warmwasser: Zentral über Heizungsanlage
Kleine Wohnung Hausfront
– 1 Zimmer
– 1 Balkon (Südwestseite)
– Badezimmer mit Dusche
– Großzügiger Wohn-/Essbereich mit Schlafbereich
– Gegensprechanlage
– 510,- € monatliche Nettokaltmiete
– Vermietet seit: 01.07.2024
– Fenster: 100 % Isolier- und schallschutzverglaste Kunststoff-Fenster, mind. 2-fach verglast, U-Wert 0,7 W/m²K (2012)
– Elektrik: Komplettsanierung 2011
– Sanitär: Badezimmer 2011 saniert
– Böden: Hochwertiger Vinylboden in Holzoptik in Wohnräumen, Bäder gefliest
– Dach: Teilsanierung 2023
– Gasetagenheizung, Baujahr 2011
– Warmwasser: Dezentral über Heizungsanlage
Ihr Ansprechpartner
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Energieausweis
101,50 kWh/(m²·a)
Kaufnebenkosten
Sonstige Angaben
Die Bilder wurden mit einem Weitwinkelobjektiv aufgenommen. Dadurch können manche Räume größer wirken, als sie tatsächlich sind. Bitte beachten Sie, dass einzelne Bilder im Exposé KI-optimiert wurden und daher nicht vollständig dem Originalzustand entsprechen.
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Telefon: 0211 – 82 82 72 92
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Lage
Die Immobilie befindet sich in Düsseldorf-Rath, einem gewachsenen Wohnstadtteil im Nordosten der Landeshauptstadt. Das Objekt liegt am Ende einer ruhigen Sackgasse ohne Durchgangsverkehr und ist in ein Wohnumfeld eingebettet, das überwiegend durch gepflegte Einfamilienhäuser geprägt ist.
Rath verbindet die Nähe zur Düsseldorfer Innenstadt mit einer ruhigen und grünen Wohnatmosphäre. Großzügige Grünflächen und eine gewachsene Wohnbebauung prägen das Ortsbild und tragen zu einer hohen Lebensqualität bei. Trotz der zurückgezogenen Lage ist die Düsseldorfer Innenstadt schnell erreichbar.
Die verkehrliche Anbindung ist sehr gut. Über die Westfalenstraße bestehen direkte Verbindungen zum überregionalen Straßennetz sowie zu den Autobahnen A 44 und A 52. Von der nahe gelegenen Haltestelle Rotdornstraße bieten die Linien U71, 701 und die Buslinie 812 komfortable Verbindungen in die Düsseldorfer Innenstadt und weitere Stadtteile.
Auch der S-Bahnhof Düsseldorf-Rath ist schnell erreichbar. Dadurch bestehen gute Verbindungen in das Düsseldorfer Umland sowie zum Flughafen. Ergänzt wird das Mobilitätsangebot durch Carsharing-Angebote in der direkten Umgebung.
Die Parksituation im unmittelbaren Straßenumfeld ist, wie in vielen gewachsenen Düsseldorfer Wohnlagen, angespannt. Für Interessent*innen mit eigenem Fahrzeug kommen – abhängig von der Verfügbarkeit – Stellplätze in nahe gelegenen Garagenanlagen in Betracht. Gleichzeitig bietet die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr in Verbindung mit den vorhandenen Carsharing-Angeboten gute Voraussetzungen, den Alltag auch ohne eigenes Fahrzeug komfortabel zu gestalten.
Einrichtungen des täglichen Bedarfs – darunter Lebensmittelgeschäfte, Bäckereien, Apotheken, Arztpraxen und Restaurants – befinden sich in der näheren Umgebung. Schulen und Kindertagesstätten sind ebenfalls gut erreichbar, wodurch die Lage auch für Familien attraktiv ist.
