Wie man den Wert einer Eigentumswohnung einfach ermittelt
Bei einer vermieteten Wohnung erzielt man Kapitalerträge in Form von Mieteinnahmen. Somit betrachtet man die Wohnung aus Sicht eines Investors. Wieviel kann der Investor pro Jahr erzielen? Die Mieteinnahmen bestimmen also den Wert der Wohnung.
In der Regel hat der Vermieter die Miete an den Markt angepasst. Das heißt, die Miete entspricht der Lage und Ausstattung der Wohnung. Bei schlechten Lagen und schlechter Ausstattung ist die Miete geringer, bei guter Lage und guter Ausstattung natürlich höher. Für den Wert einer vermieteten Wohnung gibt es die sogenannte Maklerformel: Der Kaufpreis der Wohnung ist hier die Jahresnettomiete multipliziert mit einem Faktor. Was sagt dieser Faktor aus und wie bestimmt man ihn?
Einfach gesagt, gibt der Kaufpreisfaktor die Wirtschaftlichkeit einer Investition in eine Immobilie an. Drückt man Kaufpreise von Immobilien als Anzahl von Jahresnettomieten aus, weiß man sofort, wie ertragreich eine Immobilie ist. Eine Immobilie mit dem Kaufpreisfaktor 20 kostet also 20 Jahresnettomieten. Anders ausgedrückt, nach 20 Jahren Mieteinnahmen ist die Immobilie bezahlt. So erkennt man auch die Rendite der Investition. Diese beträgt im Beispiel also 5%, denn 5 x 20 = 100. Die Rendite ist also der Kehrwert des Kaufpreisfaktors.
Wovon hängen Kaufpreisfaktoren ab? Generell gilt: Bei jeder Investition trägt der Investor ein Risiko. Für das Eingehen des Risikos wird der Investor mit einer Rendite auf seine Investition belohnt. Handelt es sich um eine risikoarme Investition, ist die Rendite gering (Beispiel: Investition in eine Bundesanleihe). Ist das Risiko groß, sind auch die Renditen groß, wie zum Beispiel bei einer Investition in Aktien oder sogar Bitcoin. Immobilien haben somit ein mittleres Risiko und mittlere Renditen. Je besser die Lage und die Ausstattung, desto geringer ist das Risiko und somit die Rendite. Da der Kaufpreis der Kehrwert der Rendite ist, bedeutet geringes Risiko hohe Kaufpreisfaktoren. Je schlechter die Lage und die Ausstattung der Immobilie, desto größer das Risiko und die Rendite, desto kleiner ist der Kaufpreisfaktor.
