Kosten & Steuern beim Immobilienverkauf

Bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf kommen zunächst einmal Kosten auf den Eigentümer zu, bevor er den Verkaufserlös einstreichen kann. Diese Kosten können durchaus erheblich sein. Es gibt insgesamt 4 verschiedene Kostenarten, die hier auftreten. Der wichtigste Punkt ist natürlich die Steuer, hier die Spekulationssteuer. Ferner kommen kosten für die Bereinigung des Grundbuchs, für Einholung aller Objektunterlagen und eventuell Kosten für den Makler dazu. Fangen wir von Anfang an.

Wenn ich mein Haus verkaufen möchte, brauche ich allerhand Unterlagen. Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundrisse, Erklärungen über Altlasten und Baulasten – um hier nur einiges zu nennen. Man braucht Zeit und Geld, um alle benötigten Dokumente zusammenzustellen. Da kommen schnell einige hundert Euro auf einen zu.

Diese Kosten und vor allem die Zeit kann man sich aber gut sparen, wenn man nämlich einen Immobilienmakler einschaltet. Dieser besorgt in der Regel die Unterlagen – und bezahlt sie auch, in den meisten Fällen zumindest. Falls nicht, suchen Sie sich schnell einen anderen Makler. Aber kostet ein Immobilienmakler nicht auch Geld? Ja und nein. Auch, wenn der Makler Geld kostet, man spart auf jeden Fall viel Zeit und Ärger und man erzielt am Ende oftmals noch einen besseren Verkaufspreis, als wenn man den Verkauf alleine und ohne Makler angeht.

Kommen wir nun zu den Kosten für die Bereinigung des Grundbuchs. In der Regel hat man beim Kauf der Immobilie einen Kredit benötigt. Dieser ist natürlich im Grundbuch eingetragen und oftmals ist er auch nicht gelöscht worden, nachdem der Kredit schon abbezahlt war. Der neue Käufer möchte den Kredit natürlich nicht mehr im Grundbuch haben. Die Grundschuld muss also gelöscht werden. Für diese Löschung fallen in der Regel ein paar Hundert Euro beim Notar und beim Grundbuch an, und diese Kosten trägt der Verkäufer.

Nun der wichtigste Punkt – Die Steuern. Für viele Hausbesitzer ist es eine Überraschung, dass nicht nur beim Kauf, sondern auch beim Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen können. Im Allgemeinen sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig. Auch bei Immobilienverkäufen fallen auf die Gewinne aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf Steuern an.

Diese Steuer heißt Spekulationssteuer. Doch hier gibt es einige Ausnahmen, sodass viele Verkäufe steuerfrei durchgeführt werden können. Grundsätzlich gilt nämlich: Bei Immobilien, die nur selbst genutzt werden, fällt keine Steuer an.

In allen anderen Fällen können drei Prüfschritte durchlaufen werden: Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre, sind die Gewinne zu versteuern. Oder: Liegen zwischen der Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, dann ist der Gewinn steuerfrei. Hier kommt es auf das Datum des Kaufvertrages an. Das gilt sowohl für den Erwerb der Immobilie als auch für ihren Verkauf.

Die Spekulationsfrist beginnt am Tag des Abschlusses des Kaufvertrages und zehn Jahre später. Wer zum Beispiel am 01.05.2020 kauft genießt die Steuerfreiheit, wenn er beim Verkauf den Vertrag nicht vor dem 01.05.2030 unterschreibt. Hatten die Vertragsparteien einen bindenden Vorvertrag (z.B. eine Reservierung) abgeschlossen, so gilt dieses Datum als Termin des Fristlaufbeginns. Völlig egal sind Termine wie Tag der Kaufpreiszahlung, Datum des wirtschaftlichen Übergangs oder der Eigentumsumschreibung.

Hat der Eigentümer die Immobilie vor dem Verkauf in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt, so bleibt der Verkauf steuerfrei.

“Eigener Wohnzweck” heißt, dass die Immobilie neben dem Eigentümer auch vom Ehe- bzw. Lebenspartner oder Kindern unentgeltlich bewohnt werden kann. Erhält der Eigentümer Geld, gilt das Objekt nicht als selbst genutzt. Bewohnt der Verkäufer nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, so wird der Veräußerungsgewinn im Verhältnis der Wohnfläche aufgeteilt: der Gewinn der auf den selbst genutzten Teil entfällt ist steuerfrei, wobei der Gewinn des vermieteten Teils versteuert werden muss.

Der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb einer Frist von fünf Jahren wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel interpretiert und so wird auf den Verkaufserlös sowohl die Gewerbesteuer als auch die Einkommensteuer fällig. Diese Reglung umfasst, dass bei einer Überschreitung nicht nur der vierte Immobilienverkauf versteuert werden muss, sondern ebenso rückwirkend die ersten drei Immobilientransaktionen. Aber auch hier gibt es einige Ausnahmen, und man sollte immer einen Steuerberater hinzuziehen. Sie sehen, auch ein Immobilienverkauf bringt Kosten mit sich – die meisten davon kann man aber gut vermeiden.

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