Sind Immobilien jetzt zu teuer?

Eine typische Eigentumswohnung hat in Düsseldorf 2007 noch rund 1600 EUR/m² gekostet und in 2019 sind es 3607 EUR/m2. Das ist eine Steigerung um 120%. Die Mieten sind ebenfalls gestiegen, aber nicht ganz so stark, nur um rund 43% im gleichen Zeitraum. Mittlerweile empfinden einige Marktteilnehmer die aufgerufenen Preise als zu teuer. Hier lohnt sich ein differenzierter Blick auf das Geschehen, um zu sehen, ob der Eindruck wirklich stimmt.

Dazu setzen wir zunächst einmal die Kaufpreise ins Verhältnis zu den Mietpreisen. Wir teilen also den Kaufpreis der ETW durch die Miete der ETW. Das ist der sogenannte Rohertragsfaktor oder Kaufpreisfaktor.

Der Faktor ist also von 18,10 in 2007 auf 27,63 in 2019 im Mittel gestiegen. Der Rohertragsfaktor gibt an, was die Eigentumswohnung in Düsseldorf als Vielfaches einer Jahresmiete gekostet hat bzw. nach wieviel Jahren Mieteinnahmen der Kaufpreis der Immobilie bezahlt ist. Der Kehrwert des Rohertragsfaktors gibt die Rendite des Immobilieneigentümers bezüglich der Mieteinnahmen bezogen auf den Kaufpreis an. Beträgt der Faktor 2 so ist seine jährliche Rendite also 1/20 = 5%.

Im Vergleich zu 2007 dauert es also heute 9 Jahre länger, bis durch Mieteinnahmen der Kaufpreis erreicht ist. Dabei ist die typische Rendite von 5,63% auf 3,62% gesunken.

Das heißt also, dass Immobilien deutlich teurer geworden sind? Betrachten wir nun einmal, wie sich die jährliche Investition in eine Eigentumswohnung in Düsseldorf im Vergleich zu einer jährlichen Investition in den risikofreien Zins (10-jährige deutsche Staatsanleihe) entwickelt hätte.

Wir sehen, dass in 2007 die Vermietung einer Eigentumswohnung eine Rendite von ca. 5,53% gebracht hätte. Die Investition in die Bundesanleihe jedoch eine Rendite von 4,55%. In 2007 war es also gar nicht so attraktiv in eine Immobilie zu investieren. Risikofrei hätte man eine Rendite von 4,55% erzielt, das Risiko der Wiedervermietung, des Mietausfalls und der Reparaturkosten wurde also gerade mal mit einer Überschussrendite von 98% belohnt. Die Überschussrendite, also die Differenz zwischen der Immobilienrendite und dem risikofreien Zins ist im Zeitablauf deutlich gewachsen und war in 2019 so groß wie noch nie.

Bezogen auf die Überschussrendite lohnt es sich in 2019 also richtig, eine Immobilie zu erwerben. Die Investition in eine Immobilie wird also in 2019 mit echter Rendite belohnt.

Betrachten wir nun, wie sich die monatlichen Kreditraten im Zeitablauf seit 2007 geändert haben. Ausgangspunkt ist in jedem Jahr der Kauf einer typischen 100m² großen Eigentumswohnung zum mittleren Quadratmeterpreis, wie er oben angegeben ist. Die Wohnung soll voll finanziert werden, zu den in dem Jahr üblichen Kreditzinsen, die Tilgung soll 2% betragen.

Wir sehen, dass die monatliche Kreditrate bei 10 Jahren Laufzeit seit 2007 (kaufkraftbereinigt) deutlich gesunken ist. Darüber hinaus betrachten wir nun nicht die jährliche Aufnahme eines 10-jährigen Kredits, sondern tilgen den Kredit über eine Laufzeit von 25 Jahren komplett. Hier bleibt die monatliche Kreditrate (kaufkraftbereinigt) im Wesentlichen konstant. Das heißt, obwohl die Immobilienpreise stark gestiegen sind, ist die monatliche Belastung für die Immobilie gesunken. Von diesem Standpunkt aus gesehen ist eine Immobilie in 2019 nicht teurer als in 2007.

Diese Tatsache beleuchten wir noch von anderen Seiten: Wie hoch sind eigentlich die Gesamtkosten, wenn ich die typische 100m² große Eigentumswohnung über 25 Jahre bis zur Volltilgung finanziere (übliche Kreditzinsen in den jeweiligen Jahren für die Laufzeit und 2% Tilgung, Kauf der ETW zu den mittleren Quadratmeterpreisen des entsprechenden Jahres).

Trotz deutlich steigender Immobilienpreise sind die Gesamtkosten der Immobilie (Zins + Tilgung) unter kleinen Schwankungen konstant geblieben bzw. nur moderat gestiegen. In 2007 musst man für die Immobilie nur EUR 163.300 (kaufkraftbereinigt heute EUR 192.000) zahlen, die Kosten nach 25 Jahren betragen (kaufkraftbereinigt) EUR 356.000. In 2019 kostet die Eigentumswohnung EUR 353.80 die Gesamtkosten betragen jedoch nur EUR 386.000. Wir sehen also auch hier, dass Immobilien in 2019 nicht teurer sind als in 2007, wenn man die Gesamtkostenrechnung betrachtet.

Das Geld verteilt sich nur auf andere Kanäle. Diese Erkenntnis wird noch durch 2 weitere Betrachtungen untermauert. Dazu schauen wir uns zum einen an, wie groß der Anteil der Darlehensrate am monatlichen durchschnittlichen Haushaltseinkommen in den jeweiligen Jahren ist. Zum anderen schauen wir, wieviel Monatsgehälter eines durchschnittlichen Haushaltseinkommen bis zur Rückzahlung des Darlehens verwendet werden. Der Anteil der Darlehensrate vom monatlichen Haushaltseinkommen bleibt also im Wesentlichen konstant. In 2007 musste man 37,7% des mittleren Haushaltseinkommen für das Darlehen aufwenden und die Wohnung wurde in 113 Monaten vollständig zurückgezahlt. In 2019 sind es 25,4% des monatlichen mittleren Haushaltseinkommens und es dauert 106 Monate bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Immobilien sind in den letzten 13 Jahren also keinesfalls teurer geworden in der Gesamtkostenrechnung.

Die hier vorgestellte Rechnung lässt allerdings die Kaufnebenkosten außer Betracht. Berücksichtigt man diese, so sieht das Gesamtergebnis durchaus etwas anders aus. Die Kaufnebenkosten haben sich stark erhöht. Betrugen die Kaufnebenkosten in 2007 rund EUR 14.20-, so waren es 2019 rund EUR 43.00-. Kosten sind heutzutage also rund dreimal so hoch. Dies liegt zum einen an der prozentualen Bemessung der jeweiligen Kosten.

An Kaufnebenkosten fallen Grunderwerbssteuer, Maklerkosten und Notar- und Gerichtskosten an. Bei der Grunderwerbssteuer hat der Staat besonders brutal zugeschlagen. In 2007 betrug diese in NRW noch 3,5% des Kaufpreises, mittlerweile werden hierfür 6,5% des Kaufpreises fällig. Auch die Notar- und Gerichtskosten haben sich von 1,7% auf rund 2% erhöht. Die Maklerprovision ist konstant geblieben und beträgt in NRW in der Regel 3,57%.

Die Steuern machen an den Kaufnebenkosten den größten Anteil aus, nämlich 61%. Hier mutet es etwas seltsam an, wenn der Staat die hohen Kaufnebenkosten anführt, um den niedrigen Eigentumsanteil in Deutschland zu beklagen.

Es wäre sehr einfach, diese mittels Steuersenkungen zu senken. Die hohen Kaufnebenkosten führen dazu, dass heute im Vergleich zu 2007 deutlich mehr Eigenkapital aufgewendet werden muss, um eine Immobilie zu finanzieren. Der Zugang zu einer Immobilie ist also in den letzten 13 Jahren deutlich erschwert worden.

Fazit: Sind Immobilien wirklich teurer als 2007? Absolut gesehen sind die Kaufpreise für Immobilien seit 20078 stark gestiegen, die Renditen einer Kapitalanlage deutlich gesunken. Berücksichtigt man jedoch die Gesamtkosten, so ist eine Immobilie in 2019 nicht teurer als in 2007. Im Gegenteil, die derzeitige Überschussrendite einer Immobilieninvestition ist sogar attraktiv. Allerdings sind die Kaufnebenkosten deutlich höher als 2007, es ist mehr Eigenkapital notwendig, um diese zu stemmen. Im Vergleich zu 2007 ist somit der Zugang zu Immobilien erschwert.

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