Immobilie verkaufen 2026: Warum Käufer weniger bieten

Ihre Immobilie ist dieselbe wie vor drei Jahren – aber Käufer bieten deutlich weniger. Woran liegt das? Dr. Carsten Pätzold erklärt, wie Investoren 2026 rechnen und warum sich die Preise für Kapitalanlage-Immobilien verschoben haben.

In diesem Video erfahren Sie:

warum die Zinswende der eigentliche Grund für niedrigere Angebote ist
wie ein Käufer eine 400.000-Euro-Wohnung heute durchrechnet
warum mehr Eigenkapital das Problem nicht löst (Kaufnebenkosten in NRW: rund 12 %)
welche Alternativen Investoren heute haben – und was das für Ihre Immobilie bedeutet
warum ein Gutachten korrekt sein kann und der Markt trotzdem weniger zahlt

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Dr. Carsten Pätzold

Geschäftsführer

geprüfter Immobiliengutachter
Energieeffizienzberater
Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte Düsseldorf

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Fragen & Antworten

Warum bieten Käufer 2026 weniger für meine Immobilie als noch vor wenigen Jahren?

Der Grund liegt nicht an Ihrer Immobilie, sondern an den Finanzierungskosten. Die Zinsen sind von rund 1 % auf rund 4 % gestiegen – dadurch zahlt ein Käufer für denselben Kaufpreis heute eine deutlich höhere monatliche Bankrate. Investoren kalkulieren deshalb, welcher Kaufpreis sich über die Miete noch trägt, und bieten entsprechend weniger.

Warum bringen Käufer nicht einfach mehr Eigenkapital mit?

Allein die Kaufnebenkosten in NRW – Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision – machen rund 12 % des Kaufpreises aus. Bei 400.000 Euro sind das fast 50.000 Euro, die zusätzlich zum Eigenkapital aufgebracht werden müssen. Hinzu kommt: Anlagealternativen wie Tagesgeld oder Anleihen bringen derzeit 3 bis 4 % Rendite ohne Aufwand – Investoren wägen daher genau ab, ob sich eine Immobilie rechnet.

Mein Gutachten nennt einen höheren Wert, als Käufer bieten – wer hat recht?

Möglicherweise beide. Gutachten orientieren sich an Kaufpreisen der Vergangenheit – also an einer Zeit, in der die Zinsen deutlich niedriger waren. Der Markt rechnet dagegen mit den Finanzierungsbedingungen von heute. Ein Gutachten kann daher fachlich korrekt sein und trotzdem über dem Preis liegen, den Käufer aktuell zahlen können.

Was ist der richtige Verkaufspreis für meine Immobilie?

Der richtige Preis ist nicht der höchste, sondern der Preis, den ein Käufer noch finanzieren kann. Maßgeblich ist die Rechnung des Käufers: Deckt die erzielbare Miete die monatliche Bankrate? Eine realistische Einwertung auf Basis der aktuellen Marktbedingungen verhindert lange Vermarktungszeiten und spätere Preisabschläge.