Die Teilungserklärung verstehen
Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Mehrfamilienhauses sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer.
Es gibt drei Bestandteile einer Teilungserklärung:
1. Aufteilungsplan
Ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 87/1.000stel angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung
Aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung geht hervor, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, das heißt, unabhängig voneinander genutzt werden können.
3. Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung legt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander fest. Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten.
Die Teilungserklärung ist Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Jeder Bestandteil der Teilungserklärung sowie die einzelnen Wohnungsgrundbücher müssen notariell beurkundet werden. Die Teilungserklärung wird also auch ins Grundbuch eingetragen. Erst wenn dies geschehen ist, können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Da die Aufteilung vor der Veräußerung der Einheiten erfolgt, hat der Wohnungskäufer keinerlei Einfluss auf die Regelungen in der Teilungserklärung.
Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Sondereigentum ist das individuelle Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude, wie zum Beispiel eine Wohnung, Keller und Garage. Gemeinschaftseigentum sind die Teile eines Gebäude, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören. So beispielsweise das Treppenhaus, tragende Wände oder Dach – und auch die Fenster. Die genaue räumliche Abgrenzung findet sich im Aufteilungsplan.
Es sollte aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Denn bei Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt der jeweilige Wohnungseigentümer.
Zu beachten sind auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf. Die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil der Teilungserklärung regelt Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau studiert werden.
