Vortrag beim Haus & Grund Verbandstag 2026 in Düsseldorf

Ist die Krise am Düsseldorfer Mehrfamilienhausmarkt vorbei? Generell ja – aber sehr selektiv. Die Krise ist vorbei für Häuser, die sich rechnen lassen. Dieser Ratgeber fasst unseren Vortrag vom Haus & Grund Verbandstag 2026 zusammen und erklärt, warum heute nicht mehr der Kaufpreisfaktor über den Preis entscheidet, sondern die Kapitaldienstfähigkeit, welche Rolle energetischer Zustand und Regulierung spielen und wann sich Verkaufen oder Halten lohnt.

Alle Informationen im neuen Marktpreisreport Mehrfamilienhäuser Düsseldorf 2026

Dr. Carsten Pätzold - Gesellschafter und geprüfter Immobilienbewerter und Energieeffizienzberater bei duesselraum immobilien OHG

Dr. Carsten Pätzold

Geschäftsführer

  • geprüfter Immobiliengutachter
  • Energieeffizienzberater
  • Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte Düsseldorf
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Fragen & Antworten

Generell ja, aber sehr selektiv. Die Erholung gilt nur für Objekte, die sich rechnen – also Häuser mit gepflegter Substanz, marktgerechten Mieten und gutem energetischem Zustand. Der Gesamtmarkt liegt weiter deutlich unter den Höchstständen von 2022; im ersten Tertial 2026 sanken die normierten Quadratmeterpreise bei MFH sogar um rund 9 %.

Die tatsächlichen Faktoren liegen aktuell meist zwischen 18 und 22, der stadtweite Mittelwert bei etwa 19. Zum Vergleich: Auf dem Höhepunkt 2022 wurden vereinzelt Faktoren um 30 gezahlt. Gute Lagen und Objekte können darüber liegen, einfache Lagen darunter. Die genauen Spannen je Stadtteil finden Sie im Marktreport.

Weil der Faktor allein keine Finanzierung trägt. Käufer rechnen heute nüchtern die Kapitaldienstfähigkeit: Reicht die Netto-Kaltmiete für Zins, Tilgung, Bewirtschaftung und die anstehende energetische Sanierung? Schon 0,5 % höhere Zinsen können aus einem Gewinn ein Minus machen – deshalb beginnt die Preisverhandlung heute beim Cashflow und beim Sanierungsfahrplan.

Sehr viel. Störungen beim globalen Energietransport treiben die Inflation, worauf die Notenbanken mit höheren Zinsen reagieren. Steigende Zinsen verteuern über Pfandbriefe und Bundesanleihen die Baufinanzierung – und drücken direkt die Preise, die Käufer für Mehrfamilienhäuser zahlen können. Eigentümer sind damit Teil des globalen Kapitalmarkts.

Verkaufen ist sinnvoll bei großem Sanierungsstau ohne Eigenkapital, ungeklärter Nachfolge oder dauerhaft unter Markt liegenden Mieten – idealerweise steuerfrei nach über 10 Jahren Haltedauer. Halten lohnt sich, wenn kaum Schulden bestehen, liquide Mittel für die Sanierung da sind und ein langer Anlagehorizont (z. B. Nachfolge in der Familie) besteht.

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duesselraum immobilien ist seit 2014 jährlich als ImmoScout24 Experte ausgezeichnet worden

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