Energieausweis 2027: Was sich für Eigentümer wirklich ändert – und was nicht

Das Wichtigste in Kürze

Die neue Farbskala von A bis G kommt – aber nur für Nichtwohngebäude. Für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bleibt es bei der bisherigen Skala von A+ bis H. Die neuen Regeln zum Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027. Neu sind vor allem zusätzliche Anlässe, zu denen der Ausweis vorgelegt werden muss, sowie die durchgängig digitale Ausstellung.

Aus dem Gebäudeenergiegesetz wird das Gebäudemodernisierungsgesetz

Zunächst zum Namen: Aus dem Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, wird das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Der Zeitplan hat sich dabei deutlich verschoben. Die EU wollte die neuen Regeln bis zum 29. Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt sehen. Das hat nicht geklappt: Bundestag und Bundesrat haben erst am 10. Juli 2026 zugestimmt, verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli 2026.

Für Eigentümer ist ein anderes Datum entscheidend. Die eigentlichen neuen Regeln zum Energieausweis gelten nicht sofort, sondern erst ab dem 1. Januar 2027. Wer in diesem Jahr verkauft oder vermietet, arbeitet also noch mit den bekannten Vorgaben.

Die Überraschung: Die Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude

In unserem ersten Video zum Thema waren wir davon ausgegangen, dass die neue Skala von A bis G für alle Gebäude kommt. Tatsächlich ist es differenzierter geregelt.

Für Nichtwohngebäude – also zum Beispiel Bürogebäude oder Hotels – kommt die neue Skala von A bis G tatsächlich. Für Wohngebäude, also Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser und damit für praktisch alles, womit wir bei duesselraum immobilien zu tun haben, bleibt es bei der bisherigen Skala von A+ bis H.

Was das für Ihre Wohnung oder Ihr Haus bedeutet

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus verkaufen, ändert sich an der Einstufung Ihres Energieausweises erst einmal nichts. Ein vorhandener, gültiger Ausweis bleibt verwendbar; ein vorsorglicher Neuausstellungsauftrag nur wegen der Skala ist nicht erforderlich. Im eingebetteten Video ordnet Dr. Carsten Pätzold diese Unterscheidung noch einmal Schritt für Schritt ein.

Was sich für Wohngebäude ab 2027 trotzdem ändert

Auch wenn die Skala gleich bleibt, ändern sich ab dem 1. Januar 2027 drei Punkte, die Eigentümer kennen sollten.

Mehr Anlässe, zu denen der Ausweis vorliegen muss

Bisher war ein Energieausweis beim Verkauf, bei der Vermietung oder bei der Verpachtung vorzulegen. Künftig gilt das ausdrücklich auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags und bei größeren Renovierungen. Als größere Renovierung gilt, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betroffen sind oder mehr als 25 Prozent des Gebäudewerts investiert werden. Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit laufenden Mietverhältnissen lohnt es sich daher, die Restlaufzeit des vorhandenen Ausweises im Blick zu behalten.

Bußgelder bleiben empfindlich

Die Bußgelder bei Verstößen bleiben bei bis zu 10.000 Euro, wenn der Ausweis nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vorgelegt wird. Das ist kein Grund zur Nervosität, wohl aber ein Grund, die Unterlagen vor einer Vermarktung oder Mietvertragsverlängerung geordnet bereitzuhalten. In der Praxis entstehen Verstöße selten aus bösem Willen, sondern weil der Ausweis abgelaufen ist oder erst nach dem Besichtigungstermin nachgereicht wird.

Digital und maschinenlesbar

Der Energieausweis wird künftig grundsätzlich digital und maschinenlesbar ausgestellt. Die Papierform gibt es nur noch, wenn Sie das ausdrücklich wünschen. Für die Vermarktung ist das eher eine Erleichterung: Die Kennwerte lassen sich sauberer in Exposés und Portale übernehmen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

An dieser Stelle ändert sich nichts. Energieausweise gibt es weiterhin in zwei Varianten. Der Verbrauchsausweis zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre. Der Bedarfsausweis basiert auf der baulichen Analyse des Gebäudes.

Bedarfsausweise sind meistens aussagekräftiger, dafür in der Regel teurer. Und in den allermeisten Fällen fällt ein Bedarfsausweis vom Ergebnis her etwas schlechter aus als ein Verbrauchsausweis für dasselbe Haus – einfach weil hier genauer gerechnet wird. Für die Vermarktung heißt das: Welche Variante vorliegt, beeinflusst die ausgewiesene Einstufung und damit auch die Erwartung, mit der Kaufinteressenten auf Ihr Objekt schauen.

Gute Nachricht für kleine, ältere Häuser

Bisher mussten Besitzer von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden, in der Regel den teureren Bedarfsausweis nehmen – es sei denn, das Haus erfüllte bereits einen bestimmten Wärmeschutz-Standard. Diese Einschränkung fällt ab dem 1. Januar 2027 weg. Wer ein solches Haus besitzt, kann dann auch den günstigeren Verbrauchsausweis wählen, sofern die nötigen Verbrauchsdaten vorliegen.

Wer weiterhin keinen Energieausweis braucht

Auch das bleibt unverändert: Eigentümer, die in ihrem eigenen Haus wohnen und weder vermieten noch verkaufen, brauchen keinen Energieausweis. Die Pflicht entsteht erst mit dem Anlass.

Fazit: ruhig bleiben, Unterlagen prüfen

Die große Neuigkeit ist eigentlich, dass für Wohnimmobilien vieles beim Alten bleibt – die vertraute Skala von A+ bis H gilt weiter. Was sich ändert, sind eher die Nebenschauplätze: neue Vorlage-Anlässe, spürbare Bußgelder und der Start am 1. Januar 2027 statt schon im Mai 2026.

Für Eigentümer in Düsseldorf bedeutet das konkret: Prüfen Sie, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt und wie lange er noch läuft, und klären Sie vor einer Mietvertragsverlängerung oder einer größeren Renovierung, ob ein Ausweis nötig ist. Wenn Sie wissen möchten, wie sich die energetische Einstufung Ihrer Immobilie auf den erzielbaren Preis auswirkt, sprechen Sie uns gerne an.