Bauzinsen 2026: Wie geht es weiter?

Die Bauzinsen steigen wieder. Im März lag der Zins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zeitweise bei nur rund 3,6 Prozent – inzwischen sind es rund 4,4 Prozent. Bei einem Darlehen über 400.000 Euro bedeutet das grob 270 Euro mehr Belastung pro Monat, wenn die Tilgung gleich bleibt.

Ist das nur eine kurzfristige Bewegung? Oder müssen sich Käufer und Verkäufer dauerhaft auf höhere Zinsen einstellen? Dr. Carsten Pätzold erklärt im Video Schritt für Schritt, was hinter dem Anstieg steckt. Die wichtigsten Punkte haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Wie haben sich die Bauzinsen 2026 entwickelt?

Zu Beginn des Jahres lagen zehnjährige Baufinanzierungen bei knapp 3,9 Prozent und fielen bis März auf etwa 3,6 Prozent. Im Frühjahr kam der erste deutliche Sprung nach oben – zeitgleich mit der Eskalation des Konflikts mit Iran. Danach beruhigte sich die Lage zunächst wieder etwas. Seit August und September kennen die Zinsen jedoch fast nur noch eine Richtung: nach oben. Laut Zinschart von Interhyp, einem großen Vermittler für Baufinanzierungen, liegen zehnjährige Finanzierungen inzwischen bei rund 4,4 Prozent.

Woher kommt der Bauzins?

Der Bauzins wird nicht allein bei Ihrer Bank festgelegt, sondern zu einem großen Teil am Kapitalmarkt. Ein wichtiger Maßstab ist die Rendite zehnjähriger deutscher Bundesanleihen – also der Zins, den der Staat zahlen muss, wenn er sich für zehn Jahre Geld leiht. Aktuell liegt sie bei rund 3,6 Prozent.

Banken besorgen sich das Geld für Immobilienkredite unter anderem über sogenannte Pfandbriefe, also besonders abgesicherte Anleihen. Steigen deren Renditen, wird die Refinanzierung für die Bank teurer – und irgendwann auch der Immobilienkredit für Sie als Kunde.

Warum steigen die Bauzinsen gerade?

Entscheidend sind die Zinsen am Kapitalmarkt, und dafür gibt es mehrere Gründe:

• Der Krieg im Nahen Osten: Vor allem die Risiken rund um die Straße von Hormus, eine wichtige Meerenge für den Öltransport, treiben die Energiepreise. Damit wächst die Erwartung, dass es insgesamt teurer wird – Fachleute sprechen von Inflationserwartungen.
• Die amerikanische Wirtschaft läuft weiterhin überraschend robust, unter anderem durch hohe Investitionen in Technologie und künstliche Intelligenz.
• Die Inflation liegt weiterhin über dem Ziel der Notenbanken.

Das spüren Anleger weltweit: In den USA liegen 30-jährige Staatsanleihen inzwischen bei rund 5,7 Prozent.

Was machen EZB und Fed?

Die Europäische Zentralbank hat im September ihre Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Der Leitzins ist der Zins, zu dem sich Banken bei der Notenbank Geld leihen. Wenige Tage später folgte die amerikanische Notenbank Fed mit einer Erhöhung um ebenfalls 0,25 Prozentpunkte.

Zuletzt gab es allerdings etwas Entspannung, weil die amerikanischen Inflationsdaten vom Markt positiv aufgenommen wurden. Das Werkzeug CME FedWatch zeigt, was die Märkte von der Fed erwarten: Die Wahrscheinlichkeit einer weiteren Zinserhöhung Ende Oktober lag Ende September noch bei rund 69 Prozent, am 1. Oktober nur noch bei rund 39 Prozent.

Wie geht es mit den Bauzinsen weiter?

Auch die Banken sind sich nicht einig. Im Bankenpanel von Interhyp werden Banken nach ihren Zinserwartungen gefragt. Für die kommenden Wochen erwartet die Hälfte weiter steigende Zinsen, die andere Hälfte eher eine Seitwärtsbewegung. Mit Blick auf das Jahresende verteilen sich die Erwartungen ungefähr gleichmäßig: Jeweils etwa ein Drittel rechnet mit steigenden, gleichbleibenden oder fallenden Zinsen. Eine sichere Prognose gibt es also nicht.

Was bedeutet der Zinsanstieg für Käufer?

Seit März ist der Zins für zehn Jahre von rund 3,6 auf rund 4,4 Prozent gestiegen. Bei gleicher Monatsrate können Käufer deshalb weniger finanzieren. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen über 400.000 Euro bedeuten 0,8 Prozentpunkte mehr Zins 3.200 Euro mehr im Jahr – rund 270 Euro im Monat.

Anders herum gedacht: Eine Rate, die im März für 400.000 Euro gereicht hat, reicht heute – bei zwei Prozent Tilgung – für etwa 350.000 Euro. Das sind rund 50.000 Euro weniger. Besonders spürbar ist das für Käufer mit wenig Eigenkapital, weil sie den größten Teil des Kaufpreises finanzieren müssen.

Was bedeutet der Zinsanstieg für Verkäufer?

Wenn Käufer bei gleicher Rate weniger finanzieren können, sinkt der Spielraum bei den Preisen. Die Folge können weniger Verkäufe und eine größere Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sein. Passen Verkäufer ihre Erwartungen nicht an, kann zeitweise wieder eine Situation entstehen wie Ende 2022 und Anfang 2023: Beide Seiten warten ab, und der Markt braucht Zeit, um ein neues Gleichgewicht zu finden.

Das ist ein normaler Anpassungsprozess. Wenn Sie verkaufen möchten, lohnt es sich aber, Ihre Preisvorstellung früh mit dem heutigen Finanzierungsniveau abzugleichen – am besten im persönlichen Bewertungstermin vor Ort mit Dr. Carsten Pätzold.

Fazit: Mit den Zinsen von heute rechnen

Eine schnelle Rückkehr zu deutlich niedrigeren Bauzinsen ist derzeit keineswegs sicher. Für Käufer und Verkäufer wird es deshalb wichtiger, mit dem heutigen Finanzierungsniveau zu rechnen – und nicht mit den Zinsen von gestern.

Wo Ihre Immobilie heute steht, zeigt Ihnen eine erste Online-Immobilienbewertung. Für eine fundierte Einschätzung vereinbaren Sie gern einen Termin zur Bewertung vor Ort mit Dr. Carsten Pätzold.