Das Bestellerprinzip

-          Beauftragt ein Vermieter einen Makler zur Wohnungsvermietung, muss er dessen Courtage selbst tragen.

-          Der Gesetzgeber hat ausgeschlossen, dass der Vermieter die Kosten hinterher an den Mieter weitergibt oder umlegt.

-          Beauftragt ein Mieter einen Makler, eine neue Wohnung ausfindig zu machen, so muss der Mieter die Provision zahlen.

-          Das Bestellerprinzip gilt nicht beim Verkauf einer Immobilie.

-          Das Gesetz gilt ab 01.06.2015. Wohnungssuchende, die vor diesem Termin mit dem Makler einen Vertrag geschlossen haben, müssen auch weiterhin Provision zahlen.

Ab 01.06.2015 ist es so gut wie ausgeschlossen, dass ein Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages Provision zahlen muss. Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter die Maklerprovision übernimmt.

In den Fällen, in denen der Mietinteressent einen Makler beauftragt, eine Wohnung für ihn zu suchen, und der Makler findet eine Wohnung, die vorher nicht in seinem Bestand war, darf der Makler eine Provision vom Mietinteressenten nehmen.

Vorteile für den Mieter

-          Der Mieter spart sich das Geld für den Makler.

Der größte Vorteil liegt auf der Hand: Der Mieter spart sich die Maklerprovision in Höhe von 2,38 Monatsmieten, was bei einer 800 Euro teuren Wohnung zum Beispiel 1904 Euro sind.

Nachteile für den Mieter

-          Qualität der Immobilienanzeigen wird abnehmen.

-          Für bestimmte Bevölkerungsgruppen wird die Wohnungssuche noch schwerer werden.

-          Angebote mit schlechtem Preis-Leistungsverhältnis werden zunehmen.

-          Die Wahrscheinlichkeit für absurde Klauseln in Mietverträgen steigt an.

-          Makler werden nicht für alle Bevölkerungsgruppen Suchanzeigen annehmen.

-          Bisher sahen sich Makler als Vermittler zwischen Mieter und Vermieter, nun einseitige Interessenswahrnehmung des Vermieters.

Ein großer Teil der Vermieter sind private Kleinvermieter, denen mit der neuen Rechtssprechung weitere Kosten auferlegt werden. Mietpreisbremse, Energieeinsparverordnung und jetzt das Bestellerprinzip. Für viele Vermieter rechnet sich das Einschalten eines Maklers nun nicht mehr. Der Vermieter wird sich vermehrt selbst um die Vermietung seiner Wohnung kümmern. Das wird Einfluss auf die Qualtität der Exposés haben: ein Makler erstellt professionelle Fotos, einen gutgeschriebenen Text mit allen Informationen. Aufgrund mangelnder Erfahrung vieler Privatanbieter werden viele Exposés deutlich weniger aussagefähig sein. Die Folge: eine höhere Anzahl von Besichtigungen, bis die richtige Wohnung gefunden worden ist.

Viele Privatanbieter haben überzogene Preisvorstellungen Ihrer Wohnung. Der Makler hat vorher oft auf den Anbieter eingewirkt und meist auch Renovierungsempfehlungen abgegeben, um so ein gutes Preis-Leistungsverhältnis für die Wohnung zu erzielen. Dieses Regulativ fällt ab sofort weg. In viele Mietverträge schreiben Vermieter teilweise absurde Klauseln rein. Ein Makler weiss, wie ein rechtssicherer Mietvertrag aussieht. Die Zahl der Mietverträge, die rechtlich nicht haltbar sind, werden ohne Makler stark ansteigen. Mieter, die keine ausreichenden Rechtskenntnisse haben, werden wahrscheinlich für Sie nachteilige Klauseln akzeptieren.

Es ist davon auszugehen, dass für viele Wohnungssuchende das Finden einer Wohnung nun deutlich schwerer als vorher wird. Wen wird der Vermieter in der Regel als Mieter nehmen? Wahrscheinlich weniger sozial schwache Menschen, sondern vielmehr gutverdienende, Beamte ohne Kinder, ohne Hund und Migrationshintergrund. Bisher haben sich viele Makler als Vermittler gesehen, zwischen Meter, der ihn bezahlt und Vermieter, der die Wohnung zur Verfügung stellt und haben auch teilweise äusserst gegensätzliche Interessen auf einen Nenner gebracht. Auch wenn berechtigter Weise Vermieter Vorgaben zur Mieterauswahl gemacht haben, so hatte man doch als Makler die Möglichkeit sich auch für einen nicht ganz so perfekten Mieter beim Vermieter einzusetzen, oder bessere Vertragskonditionen auszuhandeln. Dafür hat der Makler seine Provision verdient. Ab nun nimmt der Makler nur noch die Verhandlungsposition des Vermieters ein und nimmt ausschliesslich seine Interessen wahr. Die Verhandlungsposition eines Mieters ist nun deutlich schlechter. Zukünftig verlieren Mieter also ihre Fürsprecher.

 

Kritik am Bestellerprinzip:

-  es ist kein echtes Bestellerprinzip, sondern ein Vermieterprinzip, der Mieter als Besteller ist so gut wie ausgeschlossen

-  Auftraggeber ist keinesfalls immer der Vermieter: Der Makler hat eigentlich zwei Auftraggeber und arbeitet als Vermittler

- In jedem Produkt sind die Vertriebskosten mit eingepreist, der Endkunde zahlt die Gesamtkosten

- laut Urteil des Bundesgerichtshofes ist der Mieter Besteller des Maklers, wenn dieser sich auf eine Anzeige des Maklers meldet

- Gesetz widerspricht der täglichen Arbeitsweise von Maklern und der Abschlusshäufigkeit: bei einem Suchauftrag kann der Makler die Wohnung nur einem Interessenten zeigen, danach ist diese für den Makler verbrannt

Ein Immobilienmakler hat Vermittlungsverträge mit mehreren Mietwohnungssuchenden geschlossen und holt aus diesem Grund den Auftrag vom Vermieter ein, eine Wohnung anzubieten. Oder aber: Ein Makler sucht eine Wohnung für einen Interessenten, der diese jedoch ablehnt – in der Folge bietet der Makler die Wohnung einem anderen Interessenten an. Nach dem neuen Gesetz hat der Makler in beiden Fällen keinen Anspruch auf eine Provision – obwohl er die komplette Vermittlungsleistung erbringt.

Darüber hinaus gibt es keine Regelung für den Fall vor, dass mehrere Wohnungssuchende mit ähnlichen Anforderungen zum Beispiel an die Größe und die Lage der Wohnung an einen Makler herantreten. Ein Makler darf dem Gesetzentwurf zufolge von einem Mieter nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließlich für ihn auf die Suche nach einer Wohnung geht. Insbesondere in Großstädten kommt dieser Fall aber sehr selten vor.

Makler haben dort in der Regel viele Kunden mit ähnlichen Suchprofilen. Es gibt auch ein zweites Szenario ergeben kann, in dem der Makler für seine Leistung keine Provision fordern kann. Das ist dann der Fall, wenn ein Makler im Auftrag eines Interessenten tätig wird, dieser die angebotene Wohnung aber ablehnt. Bietet der Makler die Wohnung dann einem anderen Interessenten an, ist der Wohnungssuchende nicht mehr der Auftraggeber und in der Folge nicht provisionspflichtig.

 

Dies führt dazu, dass ein Makler eine Wohnung, die er in seinem Portfolio hat, nicht anbieten kann – auch wenn sie perfekt zu den Anforderungen des Mieters passt.