Immobilien Düsseldorf

Kaufpreise und Mietspiegel in der Entwicklung 2022 – Immobilienblase?

Stadtteil Wohnung Kauf EUR/m²
Anzahl Angebote Wohnung Miete EUR/m²Anzahl AngeboteHaus Kauf EUR/m²Anzahl Angebote
Düsseldorf4.26343710,431.6885.238133
Altstadt7.614712,19286.2801
Angermund4.10039,94115.38516
Benrath4.191189,88365.8134
Bilk4.3691510,79775.2632
Carlstadt6.522112,2386.9181
Derendorf4.5971411,20726.2071
Düsseltal5.1344511,1884k.A.k.A.
Eller3.583129,60134.0207
Flehe4.439010,57104.9890
Flingern Nord4.0193610,03624.0891
Flingern Süd3.886510,03243.4011
Friedrichstadt5.0442010,78794.6973
Garath3.130159,07183.9762
Gerresheim4.263810,42235.6302
Grafenberg4.768011,0546.5741
Golzheim4.8011611,58347.2934
Hafen5.614311,89247.0080
Hamm4.191210,6574.8680
Hassels3.517179,43204.2274
Heerdt4.2022110,27695.2972
Hellerhof3.03708,8923.7850
Himmelgeist4.037010,3604.7720
Holthausen3.252109,57104.3830
Hubbelrath3.64359,5725.2812
Itter3.874110,2024.5080
Kaiserswerth5.029011,81106.3500
Kalkum4.393011,2505.8471
Knittkuhl3.62919,3914.8660
Lichtenbroich3.40839,3274.1550
Lierenfeld3.74919,7363.7422
Lohausen4.1442k.A.k.A.5.3071
Lörick4.778411,87216.2921
Ludenberg4.303610,93195.9033
Mörsenbroich4.1211210,11255.6421
Niederkassel6.120912,72139.1150
Oberbilk3.9821210,21504.3786
Oberkassel5.4071912,37568.0551
Pempelfort5.4572811,42915.5823
Rath3.842259,92294.4516
Reisholz3.58119,6624.6162
Stadtmitte5.7241611,21924.7821
Stockum5.00259,6636.5836
Unterbach3.59799,85104.8586
Unterbilk5.4382211,25555.9101
Unterrath3.9541310,24244.8717
Urdenbach4.31149,96215.6851
Vennhausen3.789310,2244.5004
Volmerswerth4.561010,5524.5881
Wersten3.895710,11204.7387
Wittlaer4.520210,55106.3533

Die aktuellen Entwicklungen für den Raum Düsseldorf 2022 im Überblick

Der Gutachterausschuss der Stadt Düsseldorf hat seinen neuen Bericht, mit folgendem Inhalt, veröffentlicht: Das Jahr 2022 startet so, wie 2021 geendet ist: Die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin sehr hoch und das Angebot begrenzt. Der Gesamtumsatz des Düsseldorfer Immobilienmarktes im Jahr 2021 ist um 1,19 Milliarden EUR gestiegen. Dies entspricht einem Umsatzplus von 26 % im Vergleich zum Vorjahr. Somit gibt es momentan keine Anzeichen für einen stagnierenden oder gar sich abkühlenden. Zu beachten sei, dass sich die Daten des Gutachterausschusses auf das letzte Jahr, also 2021, beziehen.

Krieg in Europa, Corona, Inflation: Fallen jetzt die Immobilienpreise?

Die Bauzinsen steigen seit einiger Zeit an und haben sich insbesondere in den letzten Wochen deutlich verteuert. Trotzdem sind die Zinsen im historischen Kontext aktuell immer noch auf niedrigem Niveau. Fest steht aber: Die Zinsen werden erst mal nicht wieder sinken. Auch die Richtung ist klar vorgegeben. Zinsen von zwei Prozent sind in den nächsten Jahren nicht auszuschließen. Zusätzlich hat auch die BaFin noch betont, die Anforderungen für die Kreditvergabe anzuheben. In welchem Maß die Zinsen dadurch steigen werden, ist aber noch offen. Genauso wie die Frage, ob das wiederum zu einer geringeren Nachfrage am Immobilienmarkt führen wird. Entscheidender ist unserer Meinung nach jedoch, wie risikoaffin die jeweiligen Banken sind.

Aber fallen denn nun die Immobilienpreise?

Da die Baukosten explodiert sind, wird derzeit tatsächlich mit weniger Neubau begonnen. Dies bedeutet weniger Angebot. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Immobilien zwar gesunken, aber nicht so stark. Wir erwarten ganz klar eine kleine Trendwende. Die Zeiten der stark steigenden Preise für Immobilien sind erst einmal vorbei. Der Markt wird sich auf hohem Niveau beruhigen. Die ganz hohen Preise werden unserer Ansicht nach nicht mehr bezahlt werden. Aber von einem Einbruch des Immobilienmarktes sind wir derzeit noch weit entfernt. Eher wird es dieses Jahr stagnierende Preise geben und Übertreibungen werden korrigiert werden.

Immobilien in Düsseldorf 2022

Preisentwicklung Wohnung kaufen

Preisentwicklung Wohnung kaufen

Entwicklung der Immobilienpreise 2022

ZeitPreis EUR%
Q1 20224.544
Q4 20214.537+0%
Q3 20214.392+3%
Q2 20214.271+6%
Q1 20214.051+12%
20193.407+33%
20172.875+58%
20142.316+96%
20122.068+120%

Preisentwicklung Haus kaufen

Preisentwicklung Haus kaufen

Entwicklung der Immobilienpreise 2022

ZeitPreis EUR%
Q1 20225.829
Q4 20215.647+0%
Q3 20215.442+7%
Q2 20215.193+12%
Q1 20215.215+12%
20194.477+30%
20173.806+53%
20143.279+78%
20123.017+93%

Auch bei genauerer Betrachtung der einzelnen Teilmärkte ist ein klares Wachstum zu erkennen.

So wurden im Jahr 2021 Eigentumswohnungen durchschnittlich je nach Baujahr um 7,0 % bis 19,5 % teurer. Dennoch wurden knapp 4 % mehr Eigentumswohnungen verkauft als noch im Vorjahr. Daraus folgt ein Umsatzwachstum im gleichen Zeitraum von 12 %.

Im Teilmarkt der bebauten Grundstücke stieg der Umsatz im Jahr 2021 um 15% im Vergleich zum Vorjahr. Dies liegt zum einen an einer Zunahme der Käufe um 4 % und zum anderen am Anstieg der Preise für Ein- und Zweifamilienhäusern, sowie Reihenhäusern um durchschnittlich 14,8 % bzw. 13,5 % und für Renditeobjekte um 15,1 %.

Auch im Teilmarkt der unbebauten Grundstücke ist ein klares Wachstum zu verzeichnen. Die Anzahl der Käufe unbebauter Grundstücke des Jahres 2021 ist, trotz der Preissteigerung von durchschnittlich 15 %, gegenüber dem Vorjahr um 17 % gestiegen. Der Umsatz hat sich in diesem Zeitraum im Vergleich zum Vorjahr mit 190 % fast verdreifacht.

Wie weit steigen die Immobilienpreise in Düsseldorf noch bzw. befinden wir uns in einer Immobilienblase, die bald platzt?

Die Expertenmeinungen gehen hier deutlich auseinander. Während die einen schon seit einigen Jahren vor einer Blasenbildung warnen, die zum Teil auch schon überfällig zum Platzen sei, sehen andere noch lange kein Ende der Fahnenstange und prognostizieren weiter steigende oder zumindest stagnierende Immobilienpreise.

Was ist denn überhaupt eine Immobilienblase?

Als Blase wird in der Makroökonomie eine Marktsituation bezeichnet, in der die Preise eines oder mehrerer Handelsgüter oder Vermögensgegenstände bei hohen Umsätzen über ihrem inneren Wert liegen. Blasen sind mittlerweile theoretisch sehr gut erforscht.

Blasen zeigen ein immer wiederkehrendes Muster von bei hohen Umsätzen stark steigenden und dann zusammenbrechenden Preisen. Wichtig: Eine Blase erkennt man immer erst nach dem Zusammenbrechen. Im letzten Anstiegsbereich der Blase gibt es wirklich nur wenige Zweifler, für die meisten liegen objektiv gute Gründe für den Preisanstieg vor. Die erste dokumentierte Blase ist die bekannte Tulpenzwiebelspekulation in Holland 1637, die letzte bekannte Blase war 2017 der Bitcoin-Crash.

Die Anatomie der Immobilienblase

Wie entsteht denn nun eine Immobilienblase?

Zunächst gibt es einen Verkäufermarkt, Die Nachfrage nach Immobilien übertrifft bei weitem das Angebot. Die Preise fangen langsam an zu steigen. Dies ruft im nächsten Schritt die ersten Spekulanten auf den Plan, Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise, Wiederverkäufer müssen noch höhere Preise verlangen. Mittlerweile liegt eine regelrechte Überbewertung vor. Die Immobilienpreise übersteigen den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Markt hat nun so eine Dynamik entfaltet, dass die Kaufpreise nichts mehr mit der Entwicklung von Löhnen und Mieten zu tun hat.

Die Marktteilnehmer verhalten sich euphorisch, auf breiter Front wird von weiter und schneller steigenden Kursen ausgegangen. Die Preise erreichen ihr Maximum, auf einmal finden sich für überhöhte Preise kein Abnehmer der Immobilien. Verkäufer, die in einer finanziellen Notlage gezwungen sind zu verkaufen, verkaufen nun zu niedrigeren Preisen, eine Abwärtsspirale entsteht. Die Blase ist geplatzt. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt. Das Angebot übersteigt die Nachfrage. Immobilienpreise fallen in kurzer Zeit rasant. Ein noch höheres Angebot, Leerstände und fortschreitender Preisverfall sind die Folge. Erst nach einigen Jahren normalisiert sich die Situation wieder.

Schauen wir uns nun die einzelnen Punkte an, sprechen sie für oder gegen eine Blasenbildung?

In vielen Metropolregionen in Deutschland steigen die Kaufpreise mittlerweile schneller als die Mieten. Dies spricht für eine Blasenbildung. Allerdings: Unverhältnismäßig ist der Preisanstieg nur in wenigen Ballungsräumen. In den ländlichen Regionen besteht in der Regel kein Problem.

Es sind 100% oder sogar 112%-Finanzierungen möglich. Solche Finanzierungen begünstigen eine Blase, jedoch bleiben sie die Ausnahme. In der Regel bringen die Deutschen viel Eigenkapital ein. Kreditvergaberegeln sind insbesondere 2017 nochmal verschärft worden.

Spekulanten sind das notwendige Öl für das Feuer der Blase. Natürlich gibt es in den Ballungsgebieten einzelne Immobilien oder auch Stadtteile, wo Spekulanten am Werk sind und die Preise in die Höhe treiben. Aber, in Deutschland ist eine Spekulation mit Immobilien als Kapitalanlage gar nicht so einfach. Gesetze und Steuerabgaben hemmen Spekulanten. Verkaufserlöse sind erst nach zehn Jahren steuerfrei. Kaufebenkosten betragen in Düsseldorf ca. 12%.

In den Ballungsgebieten ist Wohnraum knapp. Zuzug verschärft die Lage. In Düsseldorf werden nicht genug Wohnungen gebaut. Der Oberbürgermeister hat als Ziel 3000 Wohnungen pro Jahr ausgerufen. Tatsächlich waren es in 2017 nur ca. 2070. Trotzdem stehen in Düsseldorf 3,6% der Wohnungen leer. In ländlichen Räumen gibt es gar keine Wohnungsnot.

Nach den bisher besprochenen Argumenten ist es eher unwahrscheinlich, dass wir uns in einer Immobilienblase befinden, trotz der stark steigenden Preise.

Wieso steigen die Immobilienpreise eigentlich?

Die Entwicklung der Immobilienpreise wird hauptsächlich durch die Zinsentwicklung bestimmt. Der „risikofreie“- Zins, also die Rendite einer zehnjährigen deutschen Bundesanleihe ist von ca. 4% in 2007 auf bis zu -0,7% gesunken in 2019. Mit festverzinslichen Wertpapieren oder Spareinlagen lässt sich kaum Rendite erzeugen. Auf der anderen Seite sind Aktien mit möglichen Renditen von über 20% pro Jahr und gleichem Risiko auch nicht für jeden interessant. Somit stellt die Immobilie mit mittlerer Rendite und überschaubaren Risiko eine interessante Anlage dar. Gleichzeitig gibt es kaum noch Kreditzinsen. Im Oktober 2019 finanzieren Kunden teilweise mit 0,4% für 10 Jahre Laufzeit.

Wie weit steigen die Preise noch und sind Immobilien nicht jetzt schon viel zu teuer?

Mittlerweile empfinden einige Marktteilnehmer die aufgerufenen Preise als zu teuer. Hier lohnt sich ein differenzierter Blick auf das Geschehen, um zu sehen, ob der Eindruck wirklich stimmt. Dazu setzen wir zunächst einmal die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietpreisen. Wie wir oben gesehen haben sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf seit 2007 um ca. 120% gestiegen, während die Mieten „nur“ um ca. 43% zugelegt haben. Der entsprechende Rohertragsfaktor (Kaufpreis / Jahresnettomiete) ist dementsprechend von 18,10 in 2007 auf 27,63 in 2019 im Mittel gestiegen.

Der Rohertragsfaktor gibt an, was die Eigentumswohnung in Düsseldorf als Vielfaches einer Jahresmiete gekostet hat bzw. nach wieviel Jahren Mieteinnahmen der Kaufpreis der Immobilie bezahlt ist. Der Kehrwert des Rohertragsfaktors gibt die Rendite des Immobilieneigentümers bezüglich der Mieteinnahmen bezogen auf den Kaufpreis an. Beträgt der Faktor 20, so ist seine jährliche Rendite also 1/20 = 5%.

Im Vergleich zu 2007 dauert es also heute 9 Jahre länger, bis durch Mieteinnahmen der Kaufpreis erreicht ist. Dabei ist die typische Rendite von 5,63% auf 3,62% gesunken. Das heißt also, dass Immobilien deutlich teurer geworden sind?

Rohertragsfaktoren ETW
Rendite ETW

Betrachten wir nun einmal, wie sich die jährliche Investition in eine Eigentumswohnung in Düsseldorf im Vergleich zu einer jährlichen Investition in den risikofreien Zins (10-jährige deutsche Staatsanleihe) entwickelt hätte.

Wir sehen, dass in 2007 die Vermietung einer Eigentumswohnung eine Rendite von ca. 5,53% gebracht hätte. Die Investition in die Bundesanleihe jedoch eine Rendite von 4,55%. In 2007 war es also gar nicht so attraktiv in eine Immobilie zu investieren. Risikofrei hätte man eine Rendite von 4,55% erzielt, das Risiko der Wiedervermietung, des Mietausfalls und der Reparaturkosten wurde also gerade mal mit einer Überschussrendite von 0,98% belohnt.

Die Überschussrendite, also die Differenz zwischen der Immobilienrendite und dem risikofreien Zins ist im Zeitablauf deutlich gewachsen und war in 2019 so groß wie noch nie. Bezogen auf die Überschussrendite lohnt es sich in 2019 also richtig, eine Immobilie zu erwerben. Die Investition in eine Immobilie wird also mit echter Rendite belohnt.

Rendite vs risikofreier Zins
Rendite Gesplittet

Betrachten wir nun, wie sich die monatlichen Kreditraten im Zeitablauf seit 2007 geändert haben.

Ausgangspunkt ist in jedem Jahr der Kauf einer typischen 100m² großen Eigentumswohnung zum mittleren Quadratmeterpreis, wie er oben angegeben ist. Die Wohnung soll voll finanziert werden, zu den in dem Jahr üblichen Kreditzinsen, die Tilgung soll 2% betragen. Wir sehen, dass die monatliche Kreditrate bei 10 Jahren Laufzeit seit 2007 (kaufkraftbereinigt) deutlich gesunken ist. Darüber hinaus betrachten wir nun nicht die jährliche Aufnahme eines 10-jährigen Kredits, sondern tilgen den Kredit über eine Laufzeit von 25 Jahren komplett. Hier bleibt die monatliche Kreditrate (kaufkraftbereinigt) im Wesentlichen konstant.

Monatliche Kredit Rate
Kreditrate bis zur Tilgung

Das heißt, obwohl die Immobilienpreise stark gestiegen sind, ist die monatliche Belastung für die Immobilie gesunken. Von diesem Standpunkt aus gesehen ist eine Immobilie in 2019 nicht teurer als in 2007. Diese Tatsache beleuchten wir noch von anderen Seiten: Wie hoch sind eigentlich die Gesamtkosten, wenn ich die typische 100m² große Eigentumswohnung über 25 Jahre bis zur Volltilgung finanziere (übliche Kreditzinsen in den jeweiligen Jahren für die Laufzeit und 2% Tilgung, Kauf der ETW zu den mittleren Quadratmeterpreisen des entsprechenden Jahres).

Gesamtkosten ETW 25Jahre

Trotz deutlich steigender Immobilienpreise sind die Gesamtkosten der Immobilie (Zins + Tilgung) unter kleinen Schwankungen konstant geblieben bzw. nur moderat gestiegen. In 2007 musst man für die Immobilie nur EUR 163.300 (kaufkraftbereinigt heute EUR 192.000) zahlen, die Kosten nach 25 Jahren betragen (kaufkraftbereinigt) EUR 356.000. In 2019 kostet die Eigentumswohnung EUR 353.800, die Gesamtkosten betragen jedoch nur EUR 386.000. Wir sehen also auch hier, dass Immobilien in 2019 nicht teurer sind als in 2007, wenn man die Gesamtkostenrechnung betrachtet. Das Geld verteilt sich nur auf andere Kanäle.

Diese Erkenntnis wird noch durch 2 weitere Betrachtungen untermauert.

Dazu schauen wir uns zum einen an, wie groß der Anteil der Darlehensrate am monatlichen durchschnittlichen Haushaltseinkommen in den jeweilen Jahren ist. Zum anderen schauen wir, wieviel Monatsgehälter eines durchschnittlichen Haushaltseinkommen bis zur Rückzahlung des Darlehens verwendet werden. Der Anteil der Darlehensrate vom monatlichen Haushaltseinkommen bleibt also im Wesentlichen konstant. in 2007 musste man 37,7% des mittleren Haushaltseinkommen für das Darlehen aufwenden und die Wohnung wurde in 113 Monaten vollständig zurückgezahlt. In 2019 sind es 25,4% des monatlichen mittleren Haushaltseinkommens und es dauert 106 Monate bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Immobilien sind in den letzten 13 Jahren also keinesfalls teurer geworden in der Gesamtkostenrechnung.

Anzahl Gehaelter Rueckzahlung
Anteil Rate Einkommen

Die hier vorgestellte Rechnung lässt allerdings die Kaufnebenkosten außer Betracht. Berücksichtigt man diese, so sieht das Gesamtergebnis durchaus etwas anders aus.

Die Kaufnebenkosten haben sich stark erhöht. Betrugen die Kaufnebenkosten in 2007 rund EUR 14.200,-, so waren es 2019 rund EUR 43.000,-. Kosten sind heutzutage also rund dreimal so hoch. Dies liegt zum einen an der prozentualen Bemessung der jeweiligen Kosten. An Kaufnebenkosten fallen Grunderwerbssteuer, Maklerkosten und Notar- und Gerichtskosten an. Bei der Grunderwerbssteuer hat der Staat besonders brutal zugeschlagen.

Erwerbsnebenkosten

In 2007 betrug diese in NRW noch 3,5% des Kaufpreises, mittlerweile werden hierfür 6,5% des Kaufpreises fällig. Auch die Notar- und Gerichtskosten haben sich von 1,7% auf rund 2% erhöht. Die Maklerprovision ist konstant geblieben und beträgt in NRW in der Regel 3,57%. Die Steuern machen an den Kaufnebenkosten den größten Anteil aus, nämlich 61%. Hier mutet es etwas seltsam an, wenn der Staat die hohen Kaufnebenkosten anführt, um den niedrigen Eigentumsanteil in Deutschland zu beklagen. Es wäre sehr einfach, diese mittels Steuersenkungen zu senken. Die hohen Kaufnebenkosten führen dazu, dass heute im Vergleich zu 2007 deutlich mehr Eigenkapital aufgewendet werden muss, um eine Immobilie zu finanzieren. Der Zugang zu einer Immobilie ist also in den letzten 13 Jahren deutlich erschwert worden.

Fazit: Sind Immobilien wirklich teurer als 2007?

Absolut gesehen sind die Kaufpreise für Immobilien seit 2007 stark gestiegen, die Renditen einer Kapitalanlage deutlich gesunken. Berücksichtigt man jedoch die Gesamtkosten, so ist eine Immobilie in 2019 nicht teurer als in 2007. Im Gegenteil, die derzeitige Überschussrendite einer Immobilieninvestition ist sogar attraktiv. Allerdings sind die Kaufnebenkosten deutlich höher als 2007, es ist mehr Eigenkapital notwendig, um diese zu stemmen. Im Vergleich zu 2007 ist somit der Zugang zu Immobilien erschwert.

Insgesamt scheinen wir also von einer Blasenbildung auch in 2019 noch weit entfernt. Berücksichtigt man bei der Finanzierung auch die Kaufnebenkosten (112%-Finanzierungen) sind Immobilien nicht mehr ganz so attraktiv. Dies erhöht auch die Gefahr einer Blasenbildung.

Auf der anderen Seite verhindern die hohen Erwerbsnebenkosten kurzfristige Spekulation und wirken somit deutlich einer Blasenbildung entgegen. Insgesamt entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland viel zu heterogen. Allenfalls in Toplagen scheinen Spekulanten am Werk zu sein. Es fehlt die ausgelassene Partystimmung. Euphorie ist noch nicht in der breiten Masse angekommen. Die Wahrscheinlichkeit nicht in einer Blase zu sein ist größer als umgekehrt.

Was spricht für fallende Immobilienpreise?

Eigentlich nicht viel, außer dass die Preise schon lange stark steigen. Erst bei deutlich steigenden Zinsen werden die Immobilienpreise sinken. Die weltwirtschaftliche Lage, die Lage in Europa und in Deutschland sowie die Inflationsrate sprechen derzeit gegen steigende Zinsen

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Wir sind ausgezeichnet! Und darauf sind wir stolz.

Als Immobilienmakler in Düsseldorf sind wir selbstverständlich ein zertifiziertes Unternehmen nach DIN EN 15733. Immoscout hat uns wiederholt mit dem Siegel Premiumpartner und Verkaufsprofi 2021 ausgezeichnet. Wir haben die Auszeichnung Bellevue Best Property Agents 2022 erhalten. Wir sind Mitglied im Immobilienverband Deutschland und im Ring Deutscher Makler und damit den strengen Standes- und Wettbewerbsregeln unterworfen. Alle unsere Immobilienangebote präsentieren wir im Informations-Zentrum Immobilien. Eine gute Basis für Qualität und Gemeinschaftsgeschäfte.